Инвестиции в недвижимость называют одним из реальных и наиболее выгодных пассивных заработков для украинцев. Тем не менее на этом рынке все не так просто, как может показаться на первый взгляд. Да и за последний год цены на недвижимость серьезно выросли, поэтому насобирать на покупку квартиры или дома, который будет приносить стабильный доход – не так-то просто.
Realist.online пообщался с экспертами и рассказывает о том, в какие объекты недвижимости выгоднее всего вкладывать деньги, сколько можно заработать и как не прогореть.
Читайте также: Спрос падает а цена растет: в чем парадокс рынка недвижимости в Украине
Выгодно ли инвестировать
За последние два года цены на недвижимость в Украине выросли почти что на 40%. Сейчас в среднем 1 квадратный метр киевского жилья обойдется почти в 39 тысяч гривен, по данным dom.ria. Среди самых дорогих городов для покупки жилья также оказались Полтава, Одесса, Днепр, Харьков и Львов – 25–26 тысяч гривен за квадратный метр.
Владимир Копоть, СЕО и сооснователь проекта Monitor.Estate, пояснил, что, если говорить об инвестировании через продажу, то из-за повышения цен, инвестиционная привлекательность стала ниже, чем была в 2020 году.
"Раньше можно было заработать до 45%, а в некоторых случаях и до 70%. Если же говорить об аренде, то она также имеет просадку в цене, поскольку цена квартиры выросла до 20%, при этом стоимость аренды осталась неизменной", – говорит Realist.online Копоть.
Риелтор Сергей Зазимко отметил, что, если сравнивать с другими европейскими странами, недвижимость в Украине самая выгодная. У нас относительно небольшая стоимость квадратных метров в новостройках и при этом достаточно хорошие возможности сдачи в аренду.
"Если брать реальные цифры, то допустим в Киеве на Академгородке можно купить хорошую смарт-квартиру за 30 – 40 тысяч долларов и сдавать ее в аренду за 12 – 8 тысяч гривен. А это уже 14% годовых доходность и окупаемость до 7 лет. Ни в одной стране Европы не выйдет получать такой доход с недвижимость. Иностранцы сейчас активно инвестируют в украинскую недвижимость, чтобы сохранить и приумножить свой капитал", – говорит Realist.online Зазимко.
Политический обозреватель Мария Емельяненко, считает, что инвестиции в недвижимость – не лучший вариант. Она в коментарии Realist.online отметила, что распространенным мнением среди поколения украинцев, которое приобретало зрелость в советское время, является инвестирование в недвижимость. В то же время, с этим мнением категорически не согласны украинские ученые, которые получили прозападное образование – поскольку "недвижимость недостаточно быстро растет в цене".
"Реалистично, по их мнению, откладывать для пенсии 10-15% ежемесячного дохода и инвестировать их в микроинвестиции – депозиты (на которых можно заработать до 10% годовых в национальной валюте), облигации внутреннего государственного займа (в гривнах, долларах США и евро) или торговли на финансовой бирже Forex, где можно заработать от 3% ежемесячно и до 40% годовых", – считает Емельяненко.
Где есть выгода
Недвижимость для инвестиций можно выбирать разную. Это может быть первичный рынок с новостройками и развитой инфраструктурой, дома в пригороде или же вовсе торговая недвижимость.
Владимир Копоть считает, что с точки зрения инвестирования, наиболее прибыльным остается инвестирование в коммерческие и торговые помещения. Ожидаемая доходность от такой недвижимости составляет 15% годовых. Чтобы не прогореть, рекомендуем проводить юридический аудит как объекту, так и личности продавца.
Сергей Зазимко говорит, что лучше всего покупать небольшие смарт-квартиры. Общая стоимость таких квартир небольшая, а при правильно спроектированном ремонте сдаваться они будут за те же деньги, что и квартиры побольше. Также стоит обращать внимание на количество этажей в доме. Огромные свечки строятся от 3-5 лет. В это время инвестор не получает дохода. А еще, как правило, в больших домах строительство не проходит без задержек. В Киеве нормой считается задержка в 1-1,5 года. Если же выбирать квартиры в маленьких клубных домах до 5 этажей, вы начнете зарабатывать на своей инвестиции намного быстрее, ведь срок строительства таких объектов до 1,5 года.
"Обязательно надо обращать внимание на локацию: чем ближе к метро, тем дороже потом можно сдавать жилье. Чтобы не прогореть, стоит обращаться к надежным застройщикам. Обязательно съездить на уже построенные объекты, чтобы убедиться в качестве работ и поездить по строящимся объектам, чтобы убедиться в том, что нету никаких задержек и замороженных строек. Можно попросить познакомить с инвесторами, которые купили квартиры в уже готовых объектах", – советует риелтор.
Читайте также: Снять квартиру и не нарваться на мошенников: как себя обезопасить
Михаил Подвысоцкий, основатель и управляющий партнер группы компаний Concept Group, отметил в коментарии Realist.online, что в 2022 году, как и в последние 5 лет, первичный рынок жилья будет наиболее понятным и привлекательным для инвестиций. По всем прогнозам, в текущем году ставки по депозитам в гривне вряд ли вырастут более, чем на 0,5-1%, то есть составят около 10-12%, а валютные останутся без изменений (на уровне 0,6-0,8% годовых).
"После стремительного роста цен на протяжении 2021 года можно сказать о некотором насыщении спроса. Следовательно, в 2022 году, опираясь на уровень спроса, рост цен не превысит 10-15%, что в среднем в 2 раза будет ниже, чем в прошлом году. В тоже время, при инвестировании в покупку квартиры на начальных этапах строительства ожидаемый рост стоимости проинвестированного жилья за весь цикл строительства (1,5-2 года) может составить в среднем 30-40% в долларовом эквиваленте объектах эконом-класса, в среднем 40-50% в объектах категорий комфорт и комфорт+, в бизнес-классе рост стоимости может быть в среднем около 40%", – говорит Подвысоцкий.
Он добавил, что возможная прибыль при покупке жилья на котловане в 2022 году может быть ощутимо выше от возможного размещения средств на депозитах. К тому же, сейчас на первичном рынке не будет резких ценовых скачков и ожидается, что наибольший спрос будет сконцентрирован на объектах новых форматов (повышенной комфортности) категорий комфорт+, в которых предусмотрена самодостаточная инфраструктура, создаются зоны отдыха, занятий спортом, коворкинг-зоны, закрытые дворы, отдельные парковки и прочее. Именно такие проекты "соберут" внимание более 60-65% всех покупателей первичного жилья в Киеве.
Куда инвестировать среднему классу
К сожалению, инвестиции в квартиры на первичке где-то в больших городах доступны не всем. Ведь для этого нужно собрать не одну тысячу гривен. Но варианты для инвестиций есть и для среднего класса.
Так, среднему классу Владимир Копоть рекомендует присмотреться к приобретению сельскохозяйственных земель. Там порог входа низкий и мошеннические схемы минимальны. Можно приобрести 1 гектар земли за 1800–2000 долларов.
"Если говорить о недвижимости, то следует пользоваться кредитными программами от банков. Реальный вариант за счет аренды покрывать ежемесячные проценты. В результате инвестор остается с активом в десятки тысяч долларов", – советует Копоть.
Еще один вариант – инвестировать не в первичную недвижимость, а, например, покупать дома, небольшие квартиры где-то в маленьких городах или селах. Сергей Зазимко говорит, что это вполне реалистичный вариант для инвестиций. Ведь там порог входа ниже, но ниже будет и арендная сумма.
"Стоит учитывать, что недвижимость в Киеве возле метро – ликвиднее. Она будет востребована всегда. А что будет с маленьким городком или селом неизвестно. Конечно, стоит рассматривать и вариант ближайших окрестностей Киеве. Много людей из сел и далеких городков ищут жилье именно там, потому что могут работать в Киеве, при этом платить за аренду в разы меньше, чем в столице. Но каждый вариант надо просчитывать. Узнавать стоимость объекта, который предлагается, учитывать налоги и проводить анализ рынка аренды. Из этих цифр определять доходность и уже тогда выбирать подходящий вариант", – советует эксперт.
Он добавил, что сегодня много застройщиков предлагают беспроцентную рассрочку – это отличный вариант для вложения. Можно найти варианты с первым взносом 20-30%, если берем квартиру за 30 тысяч долларов, то первый взнос составит около 6 тысяч долларов.
"Вполне реальная сумма для накопления. Можно найти квартиры дешевле (только важно смотреть на локацию) и тогда первый взнос будет еще меньше. Хорошо заходить в проект на этапе котлована – тогда цены на метр самые низкие и соответственно прибыльность становиться больше. Но тут важно доверять застройщику", – подытожил Зазимко.
Читайте также: Рай не в шалаше: как не нарваться на "долгострой" и не потерять деньги