Проблемы с долгостроями в Украине не утихают уже много лет. Граждане вкладывают деньги в квартиры еще на этапе строительства, чтобы приобрести недвижимость повыгоднее, а по итогу многие дома просто замораживают и не достраивают. Понятное дело, что ни о каком возврате средств украинцам речи в этом случае обычно не идет. Усугубляет ситуацию и то, что в стране нет законодательства, которое защитило бы украинцев от долгостроев и сохранило их деньги. У правительства было много попыток, чтобы исправить ситуацию и решить проблему долгостроев, но вес они так не увенчались успехом.
Недавно Кабинет министров Украины утвердил порядок формирования перечня долгостроев – местные власти должны будут составить такие списки в течение пяти месяцев. Но эксперты говорят, что нужен комплексный подход для решения проблемы.
Читайте также: Спрос падает а цена растет: в чем парадокс рынка недвижимости в Украине
Realist.online рассказывает о том, в чем же состоит проблема с долгостроями, как ее можно исправить и как украинцам не стать жертвой этих самых долгостроев и не потерять деньги.
Главная проблема
Долгострои плотно обосновались на украинском рынке недвижимости и заняли отдельную огромную нишу. По данным министерства развития общин и территорий, в 2020 году по всей стране насчитывалось около 200 так называемых проблемных объектов строительства. Большинство из них – в Киеве и Киевской области.
Владимир Семенцов, сооснователь и управляющий партнер INSPI Development, пояснил Realist.online, что ключевым для определения недостроя является отсутствие строительных работ на объекте (многоквартирном доме) в течении 2-х лет. Это важная ремарка, так как в Украине достаточно много объектов, строительство которых, в силу и объективных, так и субъективных причин, не укладывается в запланированные сроки. Есть, главный параметр для недостроя – отсутствие строительных работ - выглядит максимально объективным показателем. Но это только начало в решении существующей проблемы. Именно для того, чтобы решить ее, необходимо знать, сколько в стране таких объектов.
Семенцов говорит, что далее, по его мнению, необходимы следующие шаги:
· Технический, юридический аудит недостроев: определение сметы достройки каждого объекта. Подтверждение количества инвесторов по каждому объекту с определением механизма получения ими квартиры по завершению строительства.
· Возможное решение спорных земельных вопросов, разрешений на строительство, подключения к инженерным сетям: если строительство велось незаконно или с нарушениями. То есть, это легализация недостроя.
· Разработка механизма привлечения девелоперов к завершению строительства недостроев взамен на различные преференции.
· Разработка механизма привлечения финансовых ресурсов: кредитование завершения объекта.
Михаил Подвысоцкий, основатель и управляющий партнер группы компаний Concept Group, отметил Realist.online, что на сегодняшний день нет реальных законодательных механизмов, которые позволили бы быстро и эффективно решить проблему недостроев. Поэтому, составление перечня недостроев выглядит важным первым шагом на пути ее решения. Стоит отметить, что незначительную часть недостроев можно "закрыть" по инициативе девелоперов. Но в этом случае количество проданных квартир на таком объекте не должно превышать 25-30%, чтобы покрыть издержки компании на достройку такого объекта.
"В Киеве есть достаточно удачные примеры, когда удалось достроить объекты при помощи привлечения нового девелопера. Но это, к сожалению, исключение из правил. Еще один путь – это объединение пострадавших инвесторов с целью самостоятельной достройки дома. Но это потребует от них ощутимых дополнительных трат, которые на данный момент в условиях увеличения себестоимости строительства могут достигать 10-12 тыс. грн / м2. И это еще не все: инвесторы должны будут создать юрлицо, решить вопрос с землей под строительство: либо с существующим землепользователем, либо получить право пользования участком. Но это не так просто и уж точно не быстро", – пояснил эксперт.
Почему они появляются
Роман Бабицкий, глава Совета по вопросам иностранных инвестиций и экономического развития Украины, основатель Babitskyi Investment Management, говорит Realist.online, что на сегодня можно выделить основную причину, по которой появляются долгострои. Застройщики, они же девелоперы, не всегда умеют объективно и качественно оценить цену своей работы и свои возможности. Особенно часто такое случается с новичками на рынке. Самое обидное происходит, когда на строительство дома привлекается не собственный капитал, а инвестиции будущих жильцов. В таком зависимом от людей положении застыли очень много долгостроев.
"При этом в конечном результате страдают обычные люди. Застройщики, которые по злому умыслу или по глупости не смогли достроить объект, не несут никакой ответственности перед государством или инвесторами. Во всяком случае, их очень сложно к этой ответственности притянуть", – пояснил эксперт.
Владимир Семенцов говорит, что нужно также исключить возможность появления недостроев в будущем. Один из практических путей – это резервирование средств (замораживание) на банковских счетах, как, например, в Израиле, где покупка квартир осуществляется только через банк. То есть, деньги инвесторов находятся в банке и именно он поэтапно перечисляет средства застройщику, по мере выполнения стройработ, перехода на новых этап строительства и пр. Банк, по сути, контролирует ход строительства объекта и выступает своего рода "защитой" для инвестора от недобросовестного застройщика.
"Или же другой путь, хоть он в украинских реалиях достаточно утопичен: внедрение практики продажи только после ввода объекта в эксплуатацию. В любом случае, порядок определения недостроев выглядит очень важным в реформе градостроения, и способен заложить фундамент решения проблемы недостроев. Другого пути решения нет", – пояснил Семенцов.
Что делает правительство
Роман Бабицкий говорит, что сейчас появились первые проблески света в мрачной истории украинских долгостроев. В конце прошлого года Кабмин принял постановление №1327. Документ обязывает местные власти на протяжении 2022 года провести инвентаризацию долгостроев и предоставить полный отчет. Кабмин обозначил точную классификацию проблемного строительства:
- попадает под категорию финансовых рисков СС2 или СС3;
- строительство осуществлялось за счет привлеченных средств;
- последние 2 года на объекте не ведутся строительные работы;
- по истечению 2 лет от срока введения в эксплуатацию объект так и не достроен.
"Пока инициатива Кабмина лишь обозначит "фронт работ". Но это серьезное продвижение по сути дела. Последний раз что-то значимое для решения проблемы предлагалось только в 2019 году. Тогда Министерство регионального строительства предложило проект закона по долгостроям. Тогда его раскритиковали из-за того, что в проекте почти отсутствует решения по помощи пострадавшим инвесторам. В результате его даже не внесли на рассмотрение в парламент", – говорит Бабицкий.
Назар Бенч, владелец инвестиционно-строительной компании "Феникс Групп", пояснил Realist.online, что инвентаризация жилых объектов, сроки строительства которых затянулись на 2 года и более, — позитивный замысел. На основе собранной информации будет формироваться список, который поможет определить причины, риски и конкретные решения для того или иного проблемного объекта, в том числе ввиду их технических и юридических недочетов.
"Важен качественный и комплексный аудит жилых комплексов, подпадающих под понятие "долгострой". Вместе с тем пока неопределенными остаются дальнейшие действия по завершению объектов, которые все-таки внесут в перечень. Такое положение дел призван изменить, обнародованный в конце 2021 года, законопроект "О содействии пострадавшим инвесторам в достройке проблемных объектов многоквартирного жилищного строительства". Подобные инициативы уже предлагались ранее как возможное решение, поэтому упомянутый документ не есть чем-то новым", – говорит Бенч.
Он добавил, что авторы законопроекта предлагают механизм по организации завершения строительства жилищных объектов. Так, ключевая роль в защите прав инвесторов отводится органам местного управления. В частности, они будут вести перечень долгостроев и проводить конкурсы для достройки объектов при необходимости. Такие шаги способствуют процессу завершения ряда долгостроев.
Владимир Копоть, руководитель Monitor.Estate, говорит, что основная проблема с долгостроями — это размытое законодательство в части ответственности застройщиков за доведение своих объектов до эксплуатации. Это позволяет девелоперам несоблюдать свои обязательства в этой части и начинать строить новые объекты, оставив на долгостроях несколько строителей, которые что-то делают, а то и вообще оставляют проект, пока «не соберут средства» из новых объектов.
"На мой взгляд, постановление Кабмина ничего не даст. О проблемных объектах и долгостроях известно уже давно. Более того, в Monitor.Estate (онлайн сервис юридической проверки недвижимости) есть статистика и перечень проблемных объектов еще с 2018 года. Однако никто в правительстве не поинтересовался данными о них. Надо понять, что строительство домов и продажа квартир в них — это гражданско-правовые отношения между застройщиком и покупателями (точнее инвесторами) и правительство может навязать правила игры для всех одновременно. Например, пока не введен текущий строящийся объект в эксплуатацию, на новый не выдается разрешение на строительные работы", — отметил Копоть.
Как не нарваться на долгострой
К сожалению, иногда долгострои появляются даже у надежных компаний. Можно вспомнить хотя бы случай, который произошел в 2019 году с компанией "Укрбуд", которой пришлось позже достраивать "Киевгорстрою". Тогда режиме ожидания зависли 13 тысяч семей.
"Но все же есть способ себя максимально обезопасить. Для этого достаточно провести детальный анализ компании, которая строит дом, и самой истории строительства. К сожалению, не всегда наличие уже построенных в ЖК домов гарантирует успех, потому смотрите в первую очередь на динамику именно вашего дома", – советует Бабицкий.
Назар Бенч говорит, что в первую очередь, сегодняшним инвесторам следует изучить рыночные цены на объект выбранного класса. У надежных застройщиков стоимость 1 кв. м не может быть ниже рыночной. Также высокий дисконт при покупке жилплощади – повод для повторной оценки предложения.
"Помимо анализа реализованных проектов и информации о компании-застройщике, которая находится в открытом доступе, следует изучить документацию по выбранному ЖК — от права на землю до разрешения на строительство объекта. Это можно сделать собственными силами или же обратиться за юридической помощью к соответствующим специалистам", – подытожил эксперт.
Читайте также: Снять квартиру и не нарваться на мошенников: как себя обезопасить
