Інвестиції в нерухомість називають одним із реальних та найвигідніших пасивних заробітків для українців. Тим не менш, на цьому ринку все не так просто, як може здатися на перший погляд. Та й за останній рік ціни на нерухомість серйозно зросли, тому назбирати на покупку квартири або будинку, який приноситиме стабільний дохід – не так просто.
Realist.online поспілкувався з експертами і розповідає про те, в які об'єкти нерухомості найвигідніше вкладати гроші, скільки можна заробити і як не прогоріти.
Читайте також: Попит падає, а ціна зростає: у чому парадокс ринку нерухомості в Україні
Чи вигідно інвестувати
За останні два роки ціни на нерухомість в Україні зросли майже на 40%. Зараз у середньому 1 квадратний метр київського житла коштуватиме майже 39 тисяч гривень, за даними dom.ria. Серед найдорожчих міст для покупки житла також опинилися Полтава, Одеса, Дніпро, Харків та Львів – 25–26 тисяч гривень за квадратний метр.
Володимир Копоть, СЕО та співзасновник проекту Monitor.Estate, пояснив, що, якщо говорити про інвестування через продаж, то через підвищення цін, інвестиційна привабливість стала нижчою, ніж була у 2020 році.
" Раніше можна було заробити до 45%, а в деяких випадках і до 70%. Якщо ж говорити про оренду, то вона також має просідання в ціні, оскільки ціна квартири зросла до 20%, при цьому вартість оренди залишилася незмінною ", - каже Realist.online Копоть.
Ріелтор Сергій Зазимко зазначив, що якщо порівнювати з іншими європейськими країнами, нерухомість в Україні найвигідніша. У нас відносно невелика вартість квадратних метрів у новобудовах і досить хороші можливості здачі в оренду.
"Якщо брати реальні цифри, то припустимо у Києві на Академмістечку можна купити хорошу смарт-квартиру за 30 - 40 тисяч доларів і здавати її в оренду за 12 - 8 тисяч гривень. А це вже 14% річних прибутковість і окупність до 7 років. В жодній країні Європи не вийде отримувати такий дохід з нерухомості. Іноземці зараз активно інвестують в українську нерухомість, щоб зберегти та примножити свій капітал ”, – каже Realist.online Зазимко.
Політичний оглядач Марія Ємельяненко вважає, що інвестиції в нерухомість – не найкращий варіант. Вона у коментарі Realist.online зазначила, що поширеною думкою серед покоління українців, яке набувало зрілості за радянських часів, є інвестування у нерухомість. Водночас, з цією думкою категорично не погоджуються українські вчені, які здобули прозахідну освіту – оскільки "нерухомість недостатньо швидко зростає в ціні".
"Реалістично, на їхню думку, відкладати для пенсії 10-15% щомісячного доходу та інвестувати їх у мікроінвестиції – депозити (на яких можна заробити до 10% річних у національній валюті), облігації внутрішньої державної позики (у гривнях, доларах США та євро) або торгівлі на фінансовій біржі Forex, де можна заробити від 3% щомісяця та до 40% річних", – вважає Ємельяненко.
Де є зиск
Нерухомість для інвестицій можна обирати різну. Це може бути первинний ринок з новобудовами та розвиненою інфраструктурою, будинки в передмісті або зовсім торговельна нерухомість.
Володимир Копоть вважає, що з погляду інвестування найбільш прибутковим залишається інвестування в комерційні та торгові приміщення. Очікувана доходність від такої нерухомості становить 15% річних. Щоб не прогоріти, рекомендуємо проводити юридичний аудит як об'єкту, так і особи продавця.
Сергій Зазимко каже, що найкраще купувати невеликі смарт-квартири. Загальна вартість таких квартир невелика, а при правильно спроектованому ремонті здаватимуться вони за ті ж гроші, що й квартири більше. Також варто звертати увагу на кількість поверхів у будинку. Величезні свічки будуються від 3-5 років. У цей час інвестор не отримує прибутку. А ще зазвичай у великих будинках будівництво не проходить без затримок. У Києві нормою вважається затримка 1-1,5 року. Якщо вибирати квартири в маленьких клубних будинках до 5 поверхів, ви почнете заробляти на своїй інвестиції набагато швидше, адже термін будівництва таких об'єктів до 1,5 року.
"Обов'язково треба звертати увагу на локацію: чим ближче до метро, тим дорожче потім можна здавати житло. Щоб не прогоріти, варто звертатися до надійних забудовників. Обов'язково з'їздити на вже збудовані об'єкти, щоб переконатися в якості робіт і поїздити по об'єктах, що будуються, щоб переконатися в тому, що немає жодних затримок і заморожених будівництв. Можна попросити познайомити з інвесторами, які купили квартири в готових об'єктах.", - радить ріелтор.
Читайте також: Зняти квартиру та не нарватися на шахраїв: як себе убезпечити
Михайло Підвисоцький, засновник та керуючий партнер групи компаній Concept Group, зазначив у коментарі Realist.online, що у 2022 році, як і в останні 5 років, первинний ринок житла буде найбільш зрозумілим та привабливим для інвестицій. За всіма прогнозами, поточного року ставки за депозитами у гривні навряд чи зростуть більш ніж на 0,5-1%, тобто становитимуть близько 10-12%, а валютні залишаться без змін (на рівні 0,6-0,8 % Річних).
"Після стрімкого зростання цін протягом 2021 року можна сказати про деяке насичення попиту. Отже, у 2022 році, спираючись на рівень попиту, зростання цін не перевищить 10-15%, що в середньому в 2 рази буде нижче, ніж минулого року. У той же час, при інвестуванні в покупку квартири на початкових етапах будівництва очікуване зростання вартості проінвестованого житла за весь цикл будівництва (1,5-2 роки) може становити в середньому 30-40% у доларовому еквіваленті в об'єктах економ-класу, в середньому 40- 50% в об'єктах категорій комфорт та комфорт+, у бізнес-класі зростання вартості може бути в середньому близько 40% ”, – каже Підвисоцький.
Він додав, що можливий прибуток при купівлі житла на котловані в 2022 році може бути відчутно вищим від можливого розміщення коштів на депозитах. До того ж зараз на первинному ринку не буде різких цінових стрибків і очікується, що найбільший попит буде сконцентрований на об'єктах нових форматів (підвищеної комфортності) категорій комфорт+, в яких передбачена самодостатня інфраструктура, створюються зони відпочинку, занять спортом, коворкінг-зони, закриті двори, окремі парковки та інше. Саме такі проекти "зберуть" увагу понад 60-65% усіх покупців первинного житла у Києві.
Куди інвестувати середньому класу
На жаль, інвестиції в квартири на первинці десь у великих містах доступні не всім. Адже для цього треба зібрати не одну тисячу гривень. Але варіанти інвестицій є і для середнього класу.
Так, середньому класу Володимир Копоть радить придивитися до придбання сільськогосподарських земель. Там поріг входу низький та шахрайські схеми мінімальні. Можна придбати 1 га землі за 1800–2000 доларів.
" Якщо говорити про нерухомість, то слід користуватися кредитними програмами від банків. Реальний варіант за рахунок оренди покривати щомісячні відсотки. У результаті інвестор залишається з активом у десятки тисяч доларів ", - радить Копоть.
Ще один варіант - інвестувати не в первинну нерухомість, а, наприклад, купувати будинки, невеликі квартири десь у маленьких містах чи селах. Сергій Зазимко каже, що це є цілком реалістичним варіантом для інвестицій. Адже там поріг входу нижчий, але нижчою буде й орендна сума.
"Варто враховувати, що нерухомість у Києві біля метро – ліквідніше. Вона буде затребувана завжди. А що буде з маленьким містечком чи селом невідомо. Звичайно, варто розглядати і варіант найближчих околиць Києва. Багато людей із сіл та далеких містечок шукають житло саме там, тому що можуть працювати у Києві, при цьому платити за оренду в рази менше, ніж у столиці, але кожен варіант треба прораховувати, дізнаватися вартість об'єкта, який пропонується, враховувати податки та проводити аналіз ринку оренди, з цих цифр визначати прибутковість і вже тоді вибирати підходящий варіант ", - радить експерт.
Він додав, що сьогодні багато забудовників пропонують безпроцентну розстрочку - це чудовий варіант для вкладення. Можна знайти варіанти з першим внеском 20-30%, якщо беремо квартиру за 30 тисяч доларів, перший внесок складе близько 6 тисяч доларів.
"Цілком реальна сума для накопичення. Можна знайти квартири дешевше (тільки важливо дивитися на локацію) і тоді перший внесок буде ще менше. Добре заходити в проект на етапі котловану – тоді ціни на метр найнижчі і відповідно прибутковість ставатиме більшою. Але тут важливо довіряти забудовнику ”, – підсумував Зазимко.
Читайте також: Рай не в курені: як не нарватися на "довгобуд" і не втратити гроші