Проблеми з довгобудами в Україні не вщухають уже багато років. Громадяни вкладають гроші в квартири ще на етапі будівництва, щоб придбати нерухомість вигідніше, а за підсумком багато будинків просто заморожують і не добудовують. Зрозуміло, що про жодне повернення коштів українцям мови в цьому випадку зазвичай не йдеться. Погіршує ситуацію і те, що в країні немає законодавства, яке б захистило українців від довгобудів і зберегло їх гроші. Уряд був багато спроб, щоб виправити ситуацію і вирішити проблему довгобудів, але вага вони так не увінчалися успіхом.
Нещодавно Кабінет міністрів України затвердив порядок формування переліку довгобудів – місцева влада має скласти такі списки протягом п'яти місяців. Але експерти кажуть, що потрібний комплексний підхід для вирішення проблеми.
Читайте також: Попит падає, а ціна зростає: у чому парадокс ринку нерухомості в Україні
Realist.online розповідає про те, в чому полягає проблема з довгобудами, як її можна виправити і як українцям не стати жертвою цих самих довгобудів і не втратити гроші.
Головна проблема
Довгобуди щільно влаштувалися на українському ринку нерухомості та зайняли окрему величезну нішу. За даними міністерства розвитку громад та територій, у 2020 році по всій країні налічувалося близько 200 так званих проблемних об'єктів будівництва. Більшість із них – у Києві та Київській області.
Володимир Семенцов, співзасновник і керуючий партнер INSPI Development, пояснив Realist.online, що ключовим для визначення недобудови є відсутність будівельних робіт на об'єкті (багатоквартирному будинку) протягом 2-х років. Це важлива ремарка, оскільки в Україні досить багато об'єктів, будівництво яких, як і об'єктивних, так і суб'єктивних причин, не укладається у заплановані терміни. Є головний параметр для недобудови – відсутність будівельних робіт виглядає максимально об'єктивним показником. Але це лише початок у вирішенні існуючої проблеми. Саме для того, щоб її вирішити, необхідно знати, скільки в країні таких об'єктів.
Семенцов каже, що далі, на його думку, потрібні такі кроки:
· Технічний, юридичний аудит недобудов: визначення кошторису добудови кожного об'єкта. Підтвердження кількості інвесторів по кожному об'єкту із визначенням механізму отримання ними квартири після завершення будівництва.
· можливе вирішення спірних земельних питань, дозволів на будівництво, підключення до інженерних мереж: якщо будівництво велося незаконно або з порушеннями. Тобто це легалізація недобудови.
· Розробка механізму залучення девелоперів до завершення будівництва недобудів на різні преференції.
· Розробка механізму залучення фінансових ресурсів: кредитування завершення об'єкта.
Михайло Підвисоцький, засновник та керуючий партнер групи компаній Concept Group, зазначив Realist.online, що на сьогоднішній день немає реальних законодавчих механізмів, які дозволили б швидко та ефективно вирішити проблему недобудов. Тому складання переліку недобудов виглядає важливим першим кроком на шляху її вирішення. Варто зазначити, що незначну частину недобудов можна "закрити" з ініціативи девелоперів. Але в цьому випадку кількість проданих квартир на такому об'єкті не повинна перевищувати 25-30%, щоб покрити витрати на добудову такого об'єкта.
" У Києві є досить вдалі приклади, коли вдалося добудувати об'єкти за допомогою залучення нового девелопера. Але це, на жаль, виняток із правил. Ще один шлях - це об'єднання постраждалих інвесторів з метою самостійної добудови будинку. Але це вимагатиме від них відчутних додаткових витрат", які на даний момент в умовах збільшення собівартості будівництва можуть досягати 10-12 тис. грн/м2 І це ще не все: інвестори повинні будуть створити юрособу, вирішити питання із землею під будівництво: або з існуючим землекористувачем, або отримати право користування ділянкою Але це не так просто і вже точно не швидко", – пояснив експерт.
Чому вони з'являються
Роман Бабицький, голова Ради з питань іноземних інвестицій та економічного розвитку України, засновник Babitskyi Investment Management, каже Realist.online, що на сьогодні можна виділити основну причину, через яку з'являються довгобуди. Забудовники, вони ж девелопери, не завжди вміють об'єктивно та якісно оцінити ціну своєї роботи та свої можливості. Особливо часто таке трапляється із новачками на ринку. Найприкріше відбувається, коли на будівництво будинку залучається не власний капітал, а інвестиції майбутніх мешканців. У такому залежному від людей стані застигли дуже багато довгобудів.
" При цьому в кінцевому результаті страждають звичайні люди. Забудовники, які за злим наміром або дурістю не змогли добудувати об'єкт, не несуть жодної відповідальності перед державою або інвесторами. У всякому разі, їх дуже складно до цієї відповідальності притягнути ", - пояснив експерт.
Володимир Семенцов каже, що слід також виключити можливість появи недобудов у майбутньому. Один із практичних шляхів – це резервування коштів (заморожування) на банківських рахунках, як, наприклад, в Ізраїлі, де купівля квартир здійснюється лише через банк. Тобто гроші інвесторів знаходяться в банку і саме він поетапно перераховує кошти забудовнику, у міру виконання будівельних робіт, переходу на новий етап будівництва та ін. Банк, по суті, контролює хід будівництва об'єкта і виступає свого роду "захистом" для інвестора від недобросовісного забудовника.
"Або ж інший шлях, хоч він в українських реаліях досить утопічний: впровадження практики продажу тільки після введення об'єкта в експлуатацію. У будь-якому випадку, порядок визначення недобудов виглядає дуже важливим у реформі містобудування, і здатний закласти фундамент вирішення проблеми недобудов. Іншого шляху вирішення немає ", – пояснив Семенцов.
Що робить уряд
Роман Бабицький каже, що зараз з'явилися перші проблиски світла у похмурій історії українських довгобудів. Наприкінці минулого року Кабмін ухвалив ухвалу №1327. Документ зобов'язує місцеву владу протягом 2022 року провести інвентаризацію довгобудів та надати повний звіт. Кабмін окреслив точну класифікацію проблемного будівництва:
- підпадає під категорію фінансових ризиків СС2 або СС3;
- Будівництво здійснювалося за рахунок залучених коштів;
- останні 2 роки на об'єкті не проводяться будівельні роботи;
- через 2 роки від терміну введення в експлуатацію об'єкт так і не добудований.
" Поки ініціатива Кабміну лише позначить "фронт робіт". Але це серйозне просування по суті. Останній раз щось значуще для вирішення проблеми пропонувалося лише у 2019 році. Тоді Міністерство регіонального будівництва запропонувало проект закону щодо довгобудів. Тоді його розкритикували через того, що у проекті майже відсутнє рішення щодо допомоги постраждалим інвесторам.
Назар Бенч, власник інвестиційно-будівельної компанії "Фенікс Груп", пояснив Realist.online, що інвентаризація житлових об'єктів, терміни будівництва яких затяглися на 2 роки і більше, - позитивний задум. На основі зібраної інформації буде формуватися список, який допоможе визначити причини, ризики та конкретні рішення для того чи іншого проблемного об'єкта, у тому числі через їх технічні та юридичні недоліки.
" Важливим є якісний та комплексний аудит житлових комплексів, що підпадають під поняття "довгобуд". Водночас поки невизначеними залишаються подальші дії щодо завершення об'єктів, які все-таки внесуть до переліку. Такий стан справ покликаний змінити, оприлюднений наприкінці 2021 року, законопроект" Про сприяння постраждалим інвесторам у добудові проблемних об'єктів багатоквартирного житлового будівництва. Подібні ініціативи вже пропонувалися раніше як можливе рішення, тому згаданий документ не є чимось новим ", – каже Бенч.
Він додав, що автори законопроекту пропонують механізм щодо організації завершення будівництва житлових об'єктів. Так, ключова роль захисту прав інвесторів відводиться органам місцевого управління. Зокрема, вони будуть вести перелік довгобудів та проводити конкурси для добудови об'єктів за потреби. Такі кроки сприяють процесу завершення низки довгобудів.
Володимир Копоть, керівник Monitor.Estate, каже, що основна проблема з довгобудами — це розмите законодавство щодо відповідальності забудовників за доведення своїх об'єктів до експлуатації. Це дозволяє девелоперам не дотримуватися своїх зобов'язань у цій частині і починати будувати нові об'єкти, залишивши на довгобудах кілька будівельників, які щось роблять, а то й взагалі залишають проект, поки не зберуть кошти з нових об'єктів.
"На мій погляд, постанова Кабміну нічого не дасть. Про проблемні об'єкти та довгобуди відомо вже давно. Більше того, у Monitor.Estate (онлайн сервіс юридичної перевірки нерухомості) є статистика та перелік проблемних об'єктів ще з 2018 року. Проте ніхто в уряді не поцікавився даними про них. Треба зрозуміти, що будівництво будинків і продаж квартир у них - це цивільно-правові відносини між забудовником і покупцями (точніше інвесторами) і уряд може нав'язати правила гри для всіх одночасно.Наприклад, поки не введено поточний об'єкт, що будується в експлуатацію , на новий не видається дозвіл на будівельні роботи", - зазначив Копоть.
Як не нарватися на довгобуд
На жаль, іноді довгобуди виникають навіть у надійних компаній. Можна згадати хоча б випадок, який стався у 2019 році з компанією "Укрбуд", якою довелося пізніше добудовувати "Київміськбуду". Тоді в режимі очікування зависли 13 тисяч сімей.
"Але все ж таки є спосіб себе максимально убезпечити. Для цього достатньо провести детальний аналіз компанії, яка будує будинок, і самої історії будівництва. На жаль, не завжди наявність вже побудованих у ЖК будинків гарантує успіх, тому дивіться в першу чергу на динаміку саме вашого будинку ”, – радить Бабицький.
Назар Бенч каже, що насамперед сьогоднішнім інвесторам слід вивчити ринкові ціни на об'єкт обраного класу. У надійних забудовників вартість 1 кв. м не може бути нижчою за ринкову. Також високий дисконт при купівлі квартири – привід для повторної оцінки пропозиції.
"Крім аналізу реалізованих проектів та інформації про компанію-забудовника, яка знаходиться у відкритому доступі, слід вивчити документацію по обраному ЖК - від права на землю до дозволу на будівництво об'єкта. Це можна зробити власними силами або ж звернутися за юридичною допомогою до відповідних фахівців", – підсумував експерт.
Читайте також: Зняти квартиру та не нарватися на шахраїв: як себе убезпечити
