В Украине с 1 июля заработал рынок земли. У украинцев появилась возможность продавать и покупать землю. Однако в ближайшие годы это сделать смогут далеко не все. Кроме того, купле-продаже подлежат не все земельные участки. Есть много разных нюансов, которые необходимо учитывать, чтобы не стать жертвой мошенников и в конечном итоге не лишиться и земельного участка, и денег.
Realist.online разбирался в нюансах земельной реформы.
Ситуация на рынке земли
В стране отменяется действие моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения, введенного в 2001 году. Запрет на отчуждение сельхоземель не означал отсутствие в Украине частной собственности на землю как таковой. Более того, в первое десятилетие после провозглашения независимости в нашей стране была проведена земельная приватизация, в результате которой бывшие работники колхозов и совхозов получили в собственность паи этих хозяйств.
Таких собственников насчитывалось порядка 6 миллионов. С учетом тех, кто впоследствии получил земельные участки на безвозмездной основе, число их владельцев в Украине составляет около 7 миллионов человек.
Но продать свои паи они до сих пор не могли.
На сегодня в Украине более 40 млн га земель сельхозназначения, из которых порядка 30 млн га находятся в частной собственности, а около 10 млн га (включая Крым и оккупированную часть Донбасса) – в собственности государства.
Теперь, с запуском рынка земли, снимается запрет на ее продажу. Но не всей – по-прежнему запрещено продавать земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности.
Также запрещается отчуждение земельных участков, которые находятся на оккупированных территориях Крыма, Донецкой и Луганской областей (за исключением тех, что передаются в наследство).
И, наконец, не подлежат продаже земли, расположенные ближе 50 км от государственной границы Украины (кроме границы, которая проходит по морю).
Читайте также: Закон о земле: политический компромисс или реальная реформа
Кто сможет купить землю
Открытие рынка земли будет не одномоментным, а постепенным. Так, с 1 июля 2021 года до 31 декабря 2023 года покупать землю смогут только физические лица и только граждане Украины. Кроме того, в этот же период будет действовать ограничение на концентрацию земли в одних руках – не более 100 га.
Ситуация изменится, начиная с 1 января 2024 года – лимит будет увеличен до 10 тыс. га. Также с 1 января 2024 года право на приобретение земли получат юридические лица, зарегистрированные в Украине. Для них, как и для физлиц, с этого периода лимит на концентрацию земель составит 10 тыс. га.
Один из наиболее сложных моментов, связанных с рынком земли, - возможность ее покупки иностранцами. Этот вопрос будет решаться на референдуме. Если граждане Украины позволят иностранным гражданам и компаниям покупать нашу землю, нерезиденты получат, фактически, те же права по купле-продаже земельных паев, что и украинцы.
Однако в законе о рынке земли есть прореха, которая, по сути, позволит иностранцам стать собственниками земельных участков уже сейчас. Речь идет о норме, согласно которой банки смогут принимать земельные паи в качестве залога для кредитов фермерам. Поскольку на отечественном рынке немало финансовых учреждений с иностранным капиталом, в том числе 100%-ым, то они вполне законно смогут получить в собственность заложенные земельные участки – естественно, если взятые под них кредиты не будут возвращены.
При этом ни при каких обстоятельствах не смогут приобрести землю в собственность представители страны-агрессора — России, а также лица, входящие в террористические организации, компании, зарегистрированные в офшорах и странах, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию преступных средств, компании, находящиеся под санкциями.
Документы и процедуры
Несмотря на существенное упрощение бюрократических процедур, купля-продажа земли требует выполнения определенных условий. В частности, необходимо заключить соответствующий письменный договор, заверенный нотариусом, а право собственности должно получить государственную регистрацию.
Кроме того, перед осуществлением сделки необходимо провести экспертную оценку земельного участка.
Также для осуществления продажи земли нужно подготовить целый пакет документов, которые могут варьироваться в зависимости от типа предстоящей сделки. Поэтому, во избежание проблем, продавцу, равно как и покупателю, вероятно, целесообразно будет обратиться за помощью к юристам.
Покупателю до заключения договора рекомендуется провести правовую оценку земельного участка, в частности, на предмет возможного наличия прав собственности третьих лиц.
Помимо прочего, покупатель должен быть готов к тому, что ему предстоит пройти финансовый мониторинг и подтвердить легальность источников своих доходов.
Читайте также: Украинцы с 1 июля могут продавать землю: как оформить право собственности
Цена земли
Есть также вопрос, который, вероятно, интересует большинство украинцев: сколько будет стоить земля после открытия рынка?
Цены подобных сделок определяются на договорной основе между покупателем и продавцом. Однако до 1 января 2030 года цена земельного участка не может быть меньше его нормативной денежной оценки, которую определяет Госгеокадастр.
По оценке ведомства, средняя цена 1 гектара колеблется от 21 до 30 тыс. грн (770– 1100 долл). При этом, по факту, она может оказаться выше. Называются цифры от 1100 долл в Житомирской области до 2500 долл в Черкасской области.
Эксперты прогнозируют, что после допуска к рынку юридических лиц, начиная с 2024 года, цены на землю будут расти в пределах 10-15% в год. Также важно знать, что все расчеты по купле-продаже земли должны осуществляются только в безналичной форме.
Поскольку отчуждение земли предусматривает получение дохода, продавец земельного участка должен будет заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Его ставка при продаже земельного участка составляет 5%. Плюс к этому уплачивается военный сбор в размере 1,5%.
От уплаты налога освобождаются лица, получившие ранее земельные участки бесплатно.
Спешить не нужно
Однако стоит ли ожидать в ближайшее время массовой распродажи земель? Эксперты в этом сомневаются. Согласно данным ранее проведенных опросов, продать свой пай готовы не более 10% собственников, по крайней мере, в первый год после отмены моратория.
Оно и понятно, ведь пока никто не знает, как все это будет работать, а доверия к инициативам властей у населения нет. Да и сама по себе идея с открытием рынка земли воспринимается людьми с большой настороженностью, если не сказать с враждебностью.
Также не исключены, особенно на начальном этапе, различные недоразумения, связанные с неправильным оформлением документов, а то и откровенные махинации. При этом, если вскроются нарушения уже после заключения сделки, это станет основанием для ее расторжения, а в некоторых случаях – для конфискации земельного участка.
Впрочем, если вопиющих случаев будет немного, можно ожидать, что украинцы станут охотнее продавать (и покупать) земельные участки – ведь никого уже сейчас не пугает торговля движимым и недвижимым имуществом, хотя и здесь никто не застрахован от мошенничества.
Напомним, ранее Realist.online сообщал, где в Украине продают самые дорогие и самые дешевые земельные участки.