Недвижимость в Киеве остается привлекательным объектом для инвестиций, а доход от сдачи внаем «лишней» жилплощади поможет пережить сложное время. К тому же, квадратные метры столичной недвижимости дешевеют вслед за снижением покупательской способности потенциальных соискателей. Снижаются цены как на готовые квартиры, так и на рынке аренды — тут всегда можно рассчитывать на небольшую скидку.
Стоимость столичной недвижимости приближается ко «дну», которое, однако, еще не пройдено. Среди новостроек преимуществом пользуются различные предложения эконом-класса, а среди желающих снять квартиру большим спросом пользуются квартиры, где коммунальные услуги будут стоить сравнительно недорого, то есть небольшой квадратуры и оборудованные необходимыми измерительными приборами — счетчиками воды, газа.
Рынок аренды: худшее впереди
Рынок аренды жилья в Киеве еще находится в поисках «ценового дна». Резкое подорожание коммунальных услуг вынудило многих хозяев пустующих квартир сформировать новые предложения, отмечают эксперты.
Так, резкое повышение стоимости отопления и горячей воды «утяжелили» счета за коммунальные услуги на несколько тысяч гривен. Зимой стоимость коммуналки в хрущевках на окраине Киева приблизилась к цене, которую съемщики платили хозяевам за аренду квартиры. Поэтому рост коммуналки вынудил многих собственников пойти навстречу своим жильцам и не повышать стоимость аренды квартиры вслед за ростом курса доллара.
По словам вице-президента ВОО «Лига экспертов Украины» Андрея Гусельникова, за год средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Киеве снизилась на 10% в долларовом эквиваленте.
«Скорее всего, мы будем еще какое-то время видеть падение рынка, в том числе и аренды как сегмента рынка жилой недвижимости. Снижение стоимости на 10% за год говорит, что у населения меньше денег и нет возможности платить за аренду больше, чем год назад. Мы предполагаем, что снижение произошло за счет роста платежей за коммунальные услуги. Собственники вынуждены где-то поступаться своей выгодой», — сообщил Гусельников.
В свою очередь, аналитик SV Development Сергей Костецкий отметил расширение предложения на рынке аренды.
«Люди, которые раньше не хотели сдавать квартиры в аренду, теперь вышли на рынок аренды или продажи, потому что дорого содержать пустующую квартиру. Как следствие, предложение по квартирам выросло практически в два раза», — сообщил Костецкий.
По его словам, в начале 2016 года хозяева поднимали цену аренды при росте курса доллара. «В 2017 году так сделать уже никто не посмел из-за роста коммуналки. У нас сейчас цены 2016 года, исключение составляет повышение цены, если стоимость аренды была низкая, а квартира — недооцененная», — говорит эксперт.
Что хотят квартиросъемщики
Наличие приборов учета коммунальных услуг стало главным требованием к арендуемому жилью. До минувшего отопительного сезона арендаторов больше интересовал возраст дома, в котором снимается квартира.
По словам Костецкого, многие арендаторы ищут жилье поменьше: «Среди арендаторов наметилась серьезная тенденция по переезду из дорогих квартир в более дешевые, из больших в меньшие и так далее. Деньги закончились, нет возможности снимать большую квартиру… Если двухкомнатная квартира на Троещине стоит около 5 тыс. грн, то в месяц нужно было платить коммуналку в размере 3−4 тыс. грн. Это очень дорого, поэтому сейчас тенденция на уменьшение количества сделок на рынке», — сообщил риелтор.
В этой связи, по его словам, сейчас многие переезжают из квартир, не оборудованных измерительными приборами, в квартиры, где есть счетчики.
«Раньше ключевым требованием было новая квартира или старая, а сейчас главный вопрос — есть ли счетчик и не в рамках дома, а в рамках квартиры. Прошлая зима показала, что экономить нужно на отоплении, электричестве
По словам риелтора Юлии Смирновой, арендаторы перестали привязываться к метро, а предложения по аренде в одном и том же районе могут резко отличаться.
«На Лесном массиве предлагаются однокомнатные квартиры и по 5 тыс. грн, и по 12 тыс. Могу сказать, что и на Троещине есть квартиры по 5 тыс. и по 10 тыс. Все зависит от состояния квартиры, от дома, в котором она сдается, от окружения, организации охраны дома. Люди сейчас обращают внимание на то, есть ли консьерж, видеонаблюдение, паркинг», — отметила Смирнова.
Кому нужен новострой?
Пока на рынке аренды наблюдается застой, сегмент продаж квартир демонстрирует небольшое оживление. За первое полугодие 2017 года в Киеве было принято в эксплуатацию в 3,3 раза больше жилой площади по сравнению с первым полугодием 2016 года. Данные строительства Киева опережают данные по Украине, где, по оценке Госстата, рост количества жилья, принятого в эксплуатацию, составил 56,2% по сравнению с первым полугодием 2016 года.
По оценке SV Development, стоимость квадратного метра нового жилья в Киеве с начала 2017 года снизилась с $ 1041 до $ 995 за 1 кв. м. Тенденция к снижению стоимости новостроек отмечена во всех районах столицы.
Такая же тенденция характерна и для рынка вторичного жилья. С начала года средняя стоимость квадратного метра на «вторичку» снизилась с $ 1160 до $ 1108.
Преимуществом новостройки перед «вторичкой» с недавних пор стало наличие счетчиков на воду и тепло, которыми новые дома оборудуются еще в момент строительства. К тому же, многие дома строятся с применением энергосберегающих материалов.
Однако, в отличие от новостроек, вторичное жилье — менее рискованный объект вложения или инвестиций в будущее. По заявлению директора экономических программ в Украинском институте будущего Анатолия Амелина, в Киеве насчитывается более 150 «проблемных» новостроев, из которых 80 объектов — это незаконное строительство. Такая ситуация опасна — в 2018 году могут произойти банкротства десятка застройщиков.
В то же время, предложение на рынке в несколько раз превышает спрос. По информации Амелина, с начала года совершено всего 1,1 тыс. сделок при выставленных на продажу 21 тыс. объектах.
Ситуация на рынке отражает общее положение в экономике Украины с некоторыми исключениями. Недвижимость в глазах украинцев остается популярным объектом для инвестирования, поскольку другие традиционные варианты пассивного дохода стали менее интересны с тех пор, как в экономическую реальность вернулись инфляция и девальвация гривны.
Однако даже рынок недвижимости — и готового жилья, и аренды — не избежал тенденций, сопутствующих спаду экономики. Высоким спросом пользуются недорогие предложения, однако и для них платежеспособные покупатели могут достаточно быстро закончиться.
Автор: Владимир Турчин