В Україні з 1 липня запрацював ринок землі. В українців з'явилася можливість продавати і купувати землю. Однак в найближчі роки це зробити зможуть далеко не всі. Крім того, купівлі-продажу підлягатимуть не всі земельні ділянки. Є багато різних нюансів, які необхідно враховувати, щоб не стати жертвою шахраїв і в кінцевому підсумку не позбутися і земельної ділянки, і грошей.
Realist.online розбирався в нюансах земельної реформи.
Ситуація на ринку землі
В країні скасовується дія мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, введеного в 2001 році. Заборона на відчуження сільгоспземель не означає відсутність в Україні приватної власності на землю як такої. Більш того, в перше десятиліття після проголошення незалежності в нашій країні була проведена земельна приватизація, в результаті якої колишні працівники колгоспів і радгоспів отримали у власність паї цих господарств.
Таких власників налічувалося близько 6 мільйонів. З урахуванням тих, хто згодом отримав земельні ділянки на безоплатній основі, число їх власників в Україні становить близько 7 мільйонів чоловік.
Але продати свої паї вони до сих пір не могли.
На сьогодні в Україні понад 40 млн га земель сільгосппризначення, з яких близько 30 млн га знаходяться у приватній власності, а близько 10 млн га (включно з Кримом і окупованою частиною Донбасу) - у власності держави.
Тепер, із запуском ринку землі, знімається заборона на її продаж. Але не всієї - як і раніше заборонено продавати земельні ділянки, які перебувають у державній та комунальній власності.
Також забороняється відчуження земельних ділянок, які знаходяться на окупованих територіях Криму, Донецької та Луганської областей (за винятком тих, що передаються у спадок).
І, нарешті, не підлягають продажу землі, розташовані ближче ніж за 50 км від державного кордону України (крім кордону, який проходить по морю).
Читайте також: Закон про землю: політичний компроміс чи реальна реформа
Хто зможе купити землю
Відкриття ринку землі буде не одномоментним, а поступовим. Так, з 1 липня 2021 року по 31 грудня 2023 року купувати землю зможуть тільки фізичні особи і тільки громадяни України. Крім того, в цей же період буде діяти обмеження на концентрацію землі в одних руках - не більше 100 га.
Ситуація зміниться, починаючи з 1 січня 2024 року - ліміт буде збільшений до 10 тис. га. Також з 1 січня 2024 року право на придбання землі отримають юридичні особи, зареєстровані в Україні. Для них, як і для фізосіб, з цього періоду ліміт на концентрацію земель складе 10 тис. га.
Один з найбільш складних моментів, пов'язаних з ринком землі, - можливість її купівлі іноземцями. Це питання буде вирішуватися на референдумі. Якщо громадяни України дозволять іноземним громадянам і компаніям купувати нашу землю, нерезиденти отримають, фактично, ті ж права з купівлі-продажу земельних паїв, що і українці.
Однак в законі про ринок землі є прогалина, яка, по суті, дозволить іноземцям стати власниками земельних ділянок вже зараз. Йдеться про норму, згідно з якою банки зможуть приймати земельні паї в якості застави для кредитів фермерам. Оскільки на вітчизняному ринку чимало фінансових установ з іноземним капіталом, у тому числі 100% -им, то вони цілком законно зможуть отримати у власність закладені земельні ділянки - природно, якщо взяті під них кредити не будуть повернуті.
При цьому ні в якому разі не зможуть придбати землю у власність представники країни-агресора - Росії, а також особи, що входять до терористичні організації, компанії, зареєстровані в офшорах і країнах, які не співпрацюють у сфері протидії відмиванню злочинних коштів, компанії, що знаходяться під санкціями.
Документи і процедури
Незважаючи на суттєве спрощення бюрократичних процедур, купівля-продаж землі вимагає виконання певних умов. Зокрема, необхідно укласти відповідний письмовий договір, завірений нотаріусом, а право власності повинно отримати державну реєстрацію.
Крім того, перед здійсненням операції необхідно провести експертну оцінку земельної ділянки.
Також для здійснення продажу землі потрібно підготувати цілий пакет документів, які можуть варіюватися в залежності від типу майбутньої угоди. Тому, щоб уникнути проблем, продавцеві, так само як і покупцеві, ймовірно, доцільно буде звернутися за допомогою до юристів.
Покупцеві до укладення договору рекомендується провести правову оцінку земельної ділянки, зокрема, на предмет можливої наявності прав власності третіх осіб.
Крім іншого, покупець повинен бути готовий до того, що йому належить пройти фінансовий моніторинг і підтвердити легальність джерел своїх доходів.
Читайте також: Українці з 1 липня можуть продавати землю: як оформити право власності
Ціна землі
Є також питання, яке, ймовірно, цікавить більшість українців: скільки буде коштувати земля після відкриття ринку?
Ціни подібних угод визначаються на договірній основі між покупцем і продавцем. Однак до 1 січня 2030 року ціна земельної ділянки не може бути менше його нормативної грошової оцінки, яку визначає Госгеокадастр.
За оцінкою відомства, середня ціна 1 гектара коливається від 21 до 30 тис. Грн (770- 1100 дол). При цьому, за фактом, вона може виявитися вище. Називаються цифри від 1100 дол в Житомирській області до 2500 дол в Черкаській області.
Експерти прогнозують, що після допуску до ринку юридичних осіб, починаючи з 2024 року, ціни на землю будуть рости в межах 10-15% в рік. Також важливо знати, що всі розрахунки з купівлі-продажу землі повинні здійснюються тільки в безготівковій формі.
Оскільки відчуження землі передбачає отримання доходу, продавець земельної ділянки повинен буде заплатити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО). Його ставка при продажу земельної ділянки становить 5%. Плюс до цього сплачується військовий збір в розмірі 1,5%.
Від сплати податку звільняються особи, які отримали раніше земельні ділянки безкоштовно.
Поспішати не потрібно
Однак чи варто очікувати найближчим часом масового розпродажу земель? Експерти в цьому сумніваються. Згідно з даними раніше проведених опитувань, продати свій пай готові не більше 10% власників, по крайней мере, в перший рік після скасування мораторію.
Воно й зрозуміло, адже поки ніхто не знає, як все це буде працювати, а довіри до ініціатив влади у населення немає. Та й сама по собі ідея з відкриттям ринку землі сприймається людьми з великою настороженістю, а то й з ворожістю.
Також не виключені, особливо на початковому етапі, різні непорозуміння, пов'язані з неправильним оформленням документів, а то й відверті махінації. При цьому, якщо розкриються порушення вже після укладення угоди, це стане підставою для її розірвання, а в деяких випадках - для конфіскації земельної ділянки.
Втім, якщо кричущих випадків буде небагато, можна очікувати, що українці стануть більш охоче продавати (і купувати) земельні ділянки - адже нікого вже зараз не лякає торгівля рухомим і нерухомим майном, хоча і тут ніхто не застрахований від шахрайства.
Нагадаємо, раніше Realist.online повідомляв, де в Україні продають найдорожчі і найдешевші земельні ділянки .
