Не так давно украинское правительство озаботилось тем, чтобы сделать ипотеку доступной для всех. Даже утвердили постановление, которое должно было помочь с этим, а президент поручил снизить процентную ставку до 7%. Но волна радостидержалась ровно до тех пор, пока желающие не пошли в банки за ипотечными кредитами. Оказалось, что программа работает только на бумаге, а на деле же тех, кто решился взять недвижимость в ипотеку ждут огромные процентные ставки. И это не все "радости". Ведь даже получить ипотеку - почти непроходимый квест в современных украинских реалииях.
Читайте также: Спрос падает а цена растет: в чем парадокс рынка недвижимости в Украине
Realist.online решил разобраться в том, что же не так с украинской ипотекой и можно ли как-то исправить ситуацию.
Как работает программа доступной ипотеки
Премьер-министр Денис Шмыгаль заявлял, что сейчас рассматривается возможность продолжить ипотечную программу обеспечения жильем, но снизить процентную ставку еще сильнее – до 5% Также он подчеркнул, что последующие 2-3 года власть будет "двигать реформы фактически в боевом режиме".
Напомним, что в декабре 2020 года средняя процентная ставка по новым ипотечным кредитам на вторичном рынке составляла 14% на первичном – 16,9%. В декабре 2019 года, ставки по ипотеке составляли 20,6% на вторичном и 21,5% на первичном. А правительственная программа доступной ипотеки заработала в 2021 году.
Татьяна Даниленко, руководитель Адвокатского бюро "Татьяны Даниленко", в комментарии для Realist.online рассказывает, что анонсированная правительством программа "Доступная ипотека 7%", которая давала надежду на приобретение жилья молодым украинским семьям, имеет много нюансов, с которыми потенциальные покупатели сталкиваются еще на этапе обращения в банковские учреждения.
"Известно, что такую государственную программу поддерживает несколько банков, но на практике, они диктуют свои условия предоставления доступной ипотеки. Так обратившись в несколько банков с заявкой о получении кредита, можно получить разные условия его предоставления. Например, некоторые сообщали, что площадь, которая в наличие на праве собственности, будет вычтена со льготных 50 м, а льготная ставка 7% годовых будет распространятся лишь на разницу квадратуры. На свое усмотрение банки устанавливают минимальный взнос, он хоть и не может быть менее 15 %, но нет и ограничения, на то, что он может быть выше", – поясняет Даниленко.
Она говорит, что возврат заемщика на дату погашения кредита тоже банки определяют на свое усмотрение, вопреки нормам постановления КМУ №63 от 27.01.2021 года, которая эти моменты регулирует. Есть и дополнительные расходы: ежегодное страхование покупки жилья, личное страхование по тарифам страховой компании с которой сотрудничает банк; оплата услуг оценщика, нотариуса при оформлении договора, комиссии; оплата сбора в Пенсионный фонд; оплата за госрегистрацию и госпошлину и т.п. И об этом люди, которые хотят взять жилье в ипотеку узнают уже непосредственно в банке.
Почему ипотека в Украине настолько проблемная
Татьяна Даниленко говорит, что в связи с трудностями внедрения государственной программы "Доступная ипотека под 7%", правительством, в целях ее усовершенствования внесены изменения в порядок удешевления стоимости ипотечных кредитов, которыми предусмотрено упрощение требований к предмету ипотеки, приобретаемого заемщиком:
— отменены возрастные ограничения к недвижимому имуществу (кроме объектов недвижимости в областных центрах с численностью населения более 1 млн, которые должны быть приняты в эксплуатацию или реконструированные не ранее чем в течение десяти лет);
— увеличен лимит возможного превышения площади предмета ипотеки с 20% на 40% от нормативной площади, которая оплачивается заемщиком самостоятельно.
"21.10.2021 года Кабмин принял постановление о привлечении большего количества участников в государственных программах "Доступные кредиты-5-7-9%" и "Доступная ипотека 7%". В соответствии с принятыми изменениями к программе "Доступные кредиты-5-7-9%" приобщено также физлиц предпринимателей с годовым доходом до 50 миллионов гривен, которые смогут получить льготный кредит со ставкой 12% годовых до миллиона гривен без залога (такой кредит может быть обеспечен поручительством)", – пояснила Даниленко.
Читайте также: Рай не в шалаше: как не нарваться на "долгострой" и не потерять деньги
Роман Бабицкий, глава Совета по вопросам иностранных инвестиций и экономического развития Украины, основатель Babitskyi Investment Management, рассказывает, что после кризиса 2008 года ипотечный рынок так до сих пор и "не встал с колен", в этом плане со всей ипотекой в нашей стране что-то не так.
"3 ноября 2021 Минфин гордо отрапортовал: подписан 1000-ый договор по программе доступной ипотеки под 7%. Чиновники считают, что это большое достижение. Можно сказать "да", если судить по одной лишь цифре. Если же взглянуть на "план пятилетки", окажется, что за 2021 год планировалось выдать 5 тысяч кредитов на сумму 5 млрд грн. Грубо говоря, гос. программа выполнена на 20%", – поясняет Realist.online Бабицкий.
Он добавил, что проблема не в людях, ведь Минфин опросил банки, которые сотрудничают с государством по этой программе, и выяснил, что в общей сумме за первых 8 месяцев 2021 года банки заключили 6,6 тысячи ипотечных договоров, из них по льготной программе – лишь 11%. То есть запрос на ипотеку все же есть.
"Помимо этого, проблема и не в банках. Их хоть отбавляй: сегодня каждый гражданин Украины может обратиться в 19 банков, которые сотрудничают с государством. Это 1/4 всех банков страны. Да, в каждом из них слегка отличаются условия выдачи ипотеки, но в таком случае человек может просто обратится в другое учреждение, которое больше всего подойдет ему по условиям. Проблема и не в застройщиках. Просто согласно условиям программы, под ее действие попадают только объекты, которые сданы в эксплуатацию не менее 3 лет назад — то есть не раньше 2019 года", – отметил эксперт.
Даже в Киеве таких объектов мало, что уж говорить про области.
Таких объектов мало не потому, что не строят, а потому, что обычно у застройщиков покупают права еще на этапе первичного рынка. Иначе говоря, дома на рынке — неликвид от малоизвестных застройщиков.
"Проблема в самой программе, которая не выполняет своих функций. Она недоступна большинству украинцев из-за ряда ограничений. По меньшей мере, найти в столице объект, который бы стоил 2,5 млн грн (максимальная цена в условиях программы) на 50 кв.м. (минимальная площадь) — задача не из легких. Ряд банков считает, что из дотационных 50 кв. м. надо вычитывать площадь недвижимости, которая уже имеется в наличии, а некоторые банки вообще отказывают в таком случае в ипотеке. Третьи вообще повышают процент минимального взноса: по программе это 15%, но где-то может быть все 30%", – говорит Бабицкий.
Он отметил, что программа не способствует развитию ипотечного рынка и уж тем более не стимулирует дальнейшее строительство. Под нее попадают или застройщики, которые строят объекты "эконом-класса", или которые не очень известны, и квартиры которых, стоят на рынке не первый год. Это явно не способствует правилам развития рынка, где "выживает сильнейший".
"Нельзя отрицать, что сама программа актуальна и полезна. Но правительство мало вынесло уроков из предыдущей программы "ипотека 10%", из-за чего нынешняя инициатива грозит повторить долю предшественницы. Конечно, в Кабмине это понимают и уже готовят некоторые правки. Программа развивается, но до ее совершенства пройдет много времени. Не факт, что к тому времени команда Зеленского, которая крайне сильно ориентирована на рейтинги, не захочет погубить эту инициативу", – подытожил Бабицкий.
Как исправить ипотечные проблемы
Ирина Кнорр, Директор и соучредитель Агентства зарубежной недвижимости VIP Realty Club в Украине, говорит, что практика ипотечного кредитования в Украине имеет неоднозначный характер.
"Внедрение этой концепции продолжается на протяжении 10 последних лет и на данном этапе до сих пор не работает. По моему мнению, основная причина того, что ипотечная модель у нас в стране нерабочая - это то, что рынок первичной недвижимости недостаточно прозрачен. Больше 90% ипотечных кредитов выдается всего 1/3 украинских банков. При этом, ставки по ипотеке у каждого банка свои, они разные и стартуют с 7% годовых, и это достаточно высоко. Доступная ипотека в стране не появится до тех пор, пока у нас есть практика недостроев и пока на законодательном уровне украинцы не будут защищены от банкротства компаний-застройщиков", - говорит Ирина Realist.online.
По ее словам, чтобы найти решение этой проблемы можно посмотреть на опыт соседней Грузии.
"Там защищены права не только местных, но и иностранных инвесторов в недвижимость. Иностранец наравне с гражданином Грузии может получить ипотеку в банке под 4%. При этом, если строительная компания не сдает объекты в срок по условиям договора или банкротится, то государство выступает гарантом и заботится о компенсации средств. Не удивительно, что в Грузии прекратилась практика задержек со сроками строительства. За счет этого активно обновляется рынок жилья, старые дома меняют на новостройки и в этом процессе участвует не только местный житель", – поясняет Кнорр.
Она добавила, чтобы обеспечить практику ипотечного кредитования, государство также побеспокоилось о внедрении оперативного документооборота. В Грузии отсутствует бюрократия и есть возможность получить документы о праве собственности на квартиру за 15 минут. Чтобы оформить ипотеку достаточно просто иметь при себе загранпаспорт. В Украине до подобных процедурных моментов еще далеко. По этой причине люди боятся брать ипотеку в Украине.
Читайте также: Инвестировать в недвижимость: насколько это выгодно и сколько можно заработать
