Нещодавно український уряд перейнявся тим, щоб зробити іпотеку доступною для всіх. Навіть затвердили постанову, яка мала допомогти з цим, а президент доручив знизити відсоткову ставку до 7%. Але хвиля радості трималася рівно до тих пір, поки бажаючі не пішли до банків за іпотечними кредитами. Виявилося, що програма працює тільки на папері, а насправді ж тих, хто зважився взяти нерухомість в іпотеку, чекають величезні відсоткові ставки. І це ще не всі "радощі". Адже навіть отримати іпотеку – майже непрохідний квест у сучасних українських реаліях.
Читайте також: Попит падає, а ціна зростає: у чому парадокс ринку нерухомості в Україні
Realist.online вирішив розібратися в тому, що не так з українською іпотекою і чи можна якось виправити ситуацію.
Як працює програма доступної іпотеки
Прем'єр-міністр Денис Шмигаль заявляв, що зараз розглядається можливість продовжити іпотечну програму забезпечення житлом, але знизити відсоткову ставку ще сильніше – до 5%. Також він наголосив, що наступні 2-3 роки влада "рухатиме реформи фактично в бойовому режимі".
Нагадаємо, що у грудні 2020 року середня відсоткова ставка за новими іпотечними кредитами на вторинному ринку становила 14% на первинному – 16,9%. У грудні 2019 року ставки по іпотеці становили 20,6% на вторинному та 21,5% на первинному. А урядова програма доступної іпотеки запрацювала у 2021 році.
Тетяна Даниленко, керівник Адвокатського бюро "Тетяни Даниленко", в коментарі для Realist.online розповідає, що анонсована урядом програма "Доступна іпотека 7%", яка давала надію на придбання житла молодим українським сім'ям, має багато нюансів, з якими потенційні покупці стали. на етапі звернення до банківських установ.
"Відомо, що таку державну програму підтримує кілька банків, але на практиці вони диктують свої умови надання доступної іпотеки. Так, звернувшись до декількох банків із заявкою про отримання кредиту, можна отримати різні умови його надання. Наприклад, деякі повідомляли, що площа, яка в наявності на праві власності, буде віднята з пільгових 50 м, а пільгова ставка 7% річних буде поширюватись лише на різницю квадратури. На свій розсуд банки встановлюють мінімальний внесок, він хоч і не може бути меншим за 15 %, але немає і обмеження, на те, що він може бути вищим”, – пояснює Даниленко.
Вона каже, що повернення позичальника до дати погашення кредиту теж банки визначають на власний розсуд, всупереч нормам постанови КМУ №63 від 27.01.2021 року, яка ці моменти регулює. Є й додаткові витрати: щорічне страхування купівлі житла, особисте страхування за тарифами страхової компанії, з якою співпрацює банк; оплата послуг оцінювача, нотаріуса під час оформлення договору, комісії; оплата збору до Пенсійного фонду; оплата за держреєстрацію та держмито тощо. І про це люди, які хочуть взяти житло в іпотеку, дізнаються вже безпосередньо в банку.
Чому іпотека в Україні настільки проблемна
Тетяна Даниленко каже, що у зв'язку з труднощами впровадження державної програми "Доступна іпотека під 7%" урядом з метою її вдосконалення внесено зміни до порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів, якими передбачено спрощення вимог до предмета іпотеки, що купується позичальником:
- Скасовано вікові обмеження до нерухомого майна (крім об'єктів нерухомості в обласних центрах із чисельністю населення понад 1 млн, які мають бути прийняті в експлуатацію або реконструйовані не раніше ніж протягом десяти років);
- Збільшено ліміт можливого перевищення площі предмета іпотеки з 20% на 40% від нормативної площі, яка оплачується позичальником самостійно.
"21.10.2021 року Кабмін ухвалив постанову про залучення більшої кількості учасників у державних програмах "Доступні кредити-5-7-9%" та "Доступна іпотека 7%". Відповідно до прийнятих змін до програми "Доступні кредити-5-7- 9%" долучено також фізосіб підприємців з річним доходом до 50 мільйонів гривень, які зможуть отримати пільговий кредит зі ставкою 12% річних до мільйона гривень без застави (такий кредит може бути забезпечений порукою) ", – пояснила Даниленко.
Читайте також: Рай не в курені: як не нарватися на "довгобуд" і не втратити гроші
Роман Бабицький, голова Ради з питань іноземних інвестицій та економічного розвитку України, засновник Babitskyi Investment Management, розповідає, що після кризи 2008 року іпотечний ринок так і досі "не став з колін", у цьому плані з усією іпотекою в нашій країні щось не так.
"3 листопада 2021 Мінфін гордо відрапортував: підписано 1000-ий договір за програмою доступної іпотеки під 7%. Чиновники вважають, що це велике досягнення. Можна сказати "так", якщо судити за однією лише цифрою. Якщо ж поглянути на "план п'ятирічки", виявиться, що за 2021 рік планувалося видати 5 тисяч кредитів на суму 5 млрд грн. Грубо кажучи, держ. програму виконано на 20%", – пояснює Realist.online Бабицький.
Він додав, що проблема не в людях, адже Мінфін опитав банки, які співпрацюють з державою за цією програмою, та з'ясував, що у загальній сумі за перші 8 місяців 2021 року банки уклали 6,6 тисячі іпотечних договорів, з них за пільговою програмою – лише 11%. Тобто запит на іпотеку все ж таки є.
"Крім цього, проблема і не в банках. Їх хоч відбавляй: сьогодні кожен громадянин України може звернутися до 19 банків, які співпрацюють з державою. Це 1/4 всіх банків країни. Так, у кожному з них трохи відрізняються умови видачі іпотеки, але у такому разі людина може просто звернеться в іншу установу, яка найбільше підійде їй за умовами. Проблема і не в забудовниках. Просто згідно з умовами програми під її дію потрапляють тільки об'єкти, які здані в експлуатацію не менше 3 років тому — тобто не раніше 2019 року ”, – зазначив експерт.
Навіть у Києві таких об'єктів мало, що вже казати про області.
Таких об'єктів мало не тому, що не будують, а тому, що зазвичай забудовники купують права ще на етапі первинного ринку. Інакше висловлюючись, будинки ринку — неліквід від маловідомих забудовників.
"Проблема у самій програмі, яка не виконує своїх функцій. Вона недоступна більшості українців через низку обмежень. Щонайменше знайти в столиці об'єкт, який коштував би 2,5 млн грн (максимальна ціна в умовах програми) на 50 кв.м. (мінімальна площа) - завдання не з легких. Низка банків вважає, що з дотаційних 50 кв. м. треба вираховувати площу нерухомості, яка вже є, а деякі банки взагалі відмовляють в такому випадку в іпотеці. Треті взагалі підвищують відсоток мінімального внеску: за програмою це 15%, але десь може бути усі 30%”, – каже Бабицький.
Він зазначив, що програма не сприяє розвитку іпотечного ринку і тим більше не стимулює подальше будівництво. Під неї потрапляють або забудовники, які будують об'єкти "економ-класу", або які не дуже відомі, і квартири яких стоять на ринку не перший рік. Це явно не сприяє правилам розвитку ринку, де "виживає найсильніший".
"Не можна заперечувати, що сама програма актуальна і корисна. Але уряд мало виніс уроків з попередньої програми "іпотека 10%", через що нинішня ініціатива загрожує повторити частку попередниці. Звичайно, в Кабміні це розуміють і вже готують деякі виправлення. Програма розвивається. Але до її досконалості пройде багато часу. Не факт, що на той час команда Зеленського, яка дуже сильно орієнтована на рейтинги, не захоче занапастити цю ініціативу ", - підсумував Бабицький.
Як виправити іпотечні проблеми
Ірина Кнорр, Директор та співзасновник Агентства закордонної нерухомості VIP Realty Club в Україні, каже, що практика іпотечного кредитування в Україні має неоднозначний характер.
"Впровадження цієї концепції триває протягом 10 останніх років і на даному етапі досі не працює. На мою думку, основна причина того, що іпотечна модель у нас в країні неробоча - це те, що ринок первинної нерухомості недостатньо прозорий. Більше 90% іпотечних кредитів видається лише 1/3 українських банків, при цьому ставки по іпотеці у кожного банку свої, вони різні і стартують з 7% річних, і це досить багато. Доступна іпотека в країні не з'явиться доти, доки у нас є практика недобудов та поки що на законодавчому рівні українці не будуть захищені від банкрутства компаній-забудовників”, - каже Ірина Realist.online.
За її словами, щоб знайти вирішення цієї проблеми, можна подивитися на досвід сусідньої Грузії.
"Там захищені права не тільки місцевих, а й іноземних інвесторів у нерухомість. Іноземець нарівні з громадянином Грузії може отримати іпотеку в банку під 4%. При цьому, якщо будівельна компанія не здає об'єкти в строк за умовами договору або банкрутує, то держава виступає гарантом і дбає про компенсацію коштів. Не дивно, що в Грузії припинилася практика затримок з термінами будівництва. За рахунок цього активно оновлюється ринок житла, старі будинки міняють на новобудови та у цьому процесі бере участь не лише місцевий мешканець ", - пояснює Кнорр.
Вона додала, щоб забезпечити практику іпотечного кредитування держава також потурбувалася про запровадження оперативного документообігу. У Грузії відсутня бюрократія та є можливість отримати документи про право власності на квартиру за 15 хвилин. Щоб оформити іпотеку, досить просто мати при собі закордонний паспорт. В Україні до подібних процедурних моментів ще далеко. Тому люди бояться брати іпотеку в Україні.
Читайте також: Інвестувати в нерухомість: наскільки це вигідно та скільки можна заробити