Ситуация на рынке недвижимости — лакмусовая бумажка экономики любой страны. Экономический кризис в Украине внес свои коррективы. Из-за резкой девальвации и приличного уровня инфляции цены на недвижимость пришлось снижать. Но при этом стоимость строительных работ, цены на материалы — дорожают. «Первичка» остается наиболее перспективным направлением в недвижимости. По оценкам КГГА, более 3 тыс. многоэтажек в столице пора сносить, а уже через 5−10 лет практически все «хрущевки» исчерпают свой срок эксплуатации. За новым жильем, уверены эксперты, — будущее. Realist разобрался в ситуации на первичном рынке жилья в столице и выяснил, что может измениться в ближайшем будущем.
От 50 квадратов на «однушку» до смарт-квартир
В столице работают 78 застройщиков, рассказывают в Конфедерации строителей Украины. На рынке можно найти жилье практически на любой кошелек и вкус — от элитных двухуровневых квартир до маленьких и относительно дешевых студий. Еще несколько лет назад популярностью пользовались просторные квартиры класса «комфорт». Площадь востребованных на рынке однокомнатных квартир достигала более 50 кв. м. Но после резкого роста тарифов на коммуналку и девальвации гривны рынок переориентировался на небольшое жилье. Популярностью стали пользоваться смарт-квартиры площадью 25−30 кв. м и даже меньше.
Если до кризиса украинцы при выборе жилья отталкивались от своих «хотелок», сейчас главный ориентир — цена, рассказывает представитель Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Эдуард Бразас. Спрос формирует предложение, поясняет эксперт, и после того, как популярностью стали пользоваться самые дешевые варианты, застройщикам пришлось адаптироваться к новым реалиям.
Бум на смарт-квартиры уже проходит, хотя они, как и раньше, пользуются спросом. Застройщики продолжают сдавать «умное» жилье и через несколько лет его станет значительно больше, считает руководитель киевского отдела Ассоциации риелторов Артур Пилипчук. В таком жилье, как смарт-квартиры, есть целый ряд своих минусов. Во-первых, по строительным нормам «квартирой» может называться только жилье площадью от 30 кв. м. Во-вторых, в смарт-квартире с трудом может комфортно разместиться семья даже из трех человек. Поэтому такие варианты больше подходят для молодых пар и одиноких киевлян.
В борьбе за клиентов, рассказывает Realist`у пресс-секретарь «Укрбуда» Глеб Шемовнев, застройщикам придется соревноваться в качестве и комфорте. Кризис ударил по многим компаниям, и часть из них этот удар не пережили. «Киевский рынок стабилизировался: слабые игроки ушли, сильные укрепили свои позиции, а цены соответствуют рыночным условиям. Так что, дальше стоит ожидать лишь его развития, причем не столько в количественных показателях, сколько в качественных. Борьба за клиента только обостряется, и завоюет его тот, кто сможет предложить лучше, чем все остальные», — поясняет Глеб Шемовнев.
Эксперт в сфере недвижимости Максим Бабуряк уверен, что свою роль в развитии рынка сыграл «банкопад» в начале 2014 года. «Украинцы просто испугались, многие забрали свои деньги из банков. У нас вообще не доверяют банковской системе. А как сохранить сбережения, когда банки закрываются, а инфляция двузначная? Только недвижимость! Для многих это не жилье, а капиталовложение», — подчеркивает Бабуряк.
Как будет развиваться рынок первичного жилья в столице
Тенденция, которая наблюдается уже сейчас, — дефицит свободных площадок. При этом спрос остается на достаточно высоком уровне. Девелоперы вынуждены застраивать не только ближайшие города, но даже села. Снижать цены сложно, так как многие компании и так опустили свои расценки до уровня «покрыть все расходы». Поэтому конкурировать приходится идеями, концепциями и форматами.
«Самое простое — ярко покрасить дома. Кажется, что мелочь, но если пообщаться с застройщиками, выяснится, что такие дома продаются лучше. Некоторые застройщики делают специальные „семейные“ комплексы, другие делают упор на патриотизм», — рассказывает Максим Бабуряк.
Эксперт уверен, что со временем подобная тенденция будет только усиливаться. На западе, где рынок недвижимости начал активно развиваться значительно раньше, можно встретить ЖК «без детей», в которые могут селиться только одинокие пары, или многоэтажки, в которых живут только люди пожилого возраста.
Еще одна важная тенденция — все чаще жилье покупают в качестве инвестиции, а не для себя. Вероятнее всего, борьба за покупателя среди девелоперов будет только усиливаться. Уверенно чувствовать себя на рынке смогут те, кто строится не просто в удачной локации, а и работает над инфраструктурой, создает концепцию, следит за качеством.
«Думаю, что в ближайшем будущем нас ждут перемены, связанные с падением спроса. Те, кто не сможет продавать достаточно квартир, чтобы остаться на плаву, вынуждены будут уйти с рынка. Возможно, пройдет ряд банкротств среди застройщиков. Выживут сильнейшие», — рассказал Александр, представитель одной из компаний-застройщиков.
В долларовом эквиваленте действующие расценки на новые квартиры находятся на уровне 20-летней давности. Но до того момента, пока экономическая ситуация в Украине кардинально не изменится к лучшему, низкая покупательская способность будет удерживать цены на относительном «минимуме».
«Так что снижать цены дальше просто некуда — девелоперы закладывают почти самый минимум, а работать в убыток никто не будет. Но и для повышения серьезных предпосылок тоже нет — экономическая ситуация в стране все еще сдерживает покупательскую способность украинцев», — рассказали в корпорации «Укрбуд».
Realist продолжит серию публикаций о рынке первичной недвижимости столицы, в рамках которой расскажет о том, как правильно выбрать новостройку, где найти самый доступный и безопасный вариант. Кроме того, издание готовит подробный рэнкинг самых крупных киевских застройщиков, который поможет определиться с тем, где найти комфортное и доступное жилье в столице.
Автор: Владимир Турчин
