Рынок недвижимости

Как будут меняться цены на квартиры и почем продают недвижимость в Киеве

01 декабря 2017 | 08:00

Минимальные цены на квартиры в новостройках столицы не меняются уже несколько месяцев. Средняя стоимость квадратного метра достигла 21 400 грн, или около $ 800. Это на 400 грн больше или на $ 170 меньше, чем два года назад. С одной стороны, цены сдерживает невысокий спрос из-за сложной экономической ситуации в стране. В то же время застройщики утверждают: расценки находятся практически на минимальной отметке и в будущем возможны изменения только в сторону роста.

Realist выяснил, как формируются цены на новостройки и как правильно выбрать застройщика.

Почем квартира

Расположение дома, строительные технологии, используемые материалы, класс объекта, метраж, инфраструктура — все это влияет на конечную стоимость недвижимости. Минимальную цену ежемесячно подсчитывает Минрегионстрой. На данный момент она составляет более 12,5 тыс. за кв. м. При этом средняя минимальная цена на рынке первичного жилья столицы — 14,5 тыс. за кв. м. Дело в том, что в рассчитанную министерством цену не включены взносы в местный бюджет, зарплаты персонала, подготовительные работы, расходы на рекламу и т. д.

Если застройщик предлагает цену ниже 12,5 тыс. — это повод задуматься о том, не попали ли вы на мошенников. По данным Конфедерации строителей Украины, самые дешевые квартиры можно найти в Деснянском районе (Троещина, Лесной массив). Здесь средняя стоимость квадратного метра достигла всего лишь 14,6 тыс. грн. Самое дорогое жилье в Печерском районе — 35 тыс. грн за кв. м. При этом активнее всего новое жилье продают в Голосеевском, Дарницком и Соломенском районах столицы. В то время как на Деснянский район приходится всего около 3−5% продаж.

«У нас уже четыре месяца минимальная цена по рынку не меняется. Это 14,5 тыс. грн за метр. Если постараться, можно и подешевле варианты найти. Есть акции, специальные предложения от застройщика. Но это скорее исключение из правил. Чтобы застройщику часть квартир продать по цене ниже рыночной, вторую часть нужно продать по цене выше рыночной. Есть себестоимость строительства, она растет. По идее, должны расти и цены», — рассказывает эксперт в сфере недвижимости Максим Бабуряк.

Рынок недвижимости тесно связан с ситуацией в экономике. Спрос, а значит и цены, будут расти только после того, как полноценно заработает ипотечное кредитование, увеличатся доходы украинцев. Сейчас же ситуация стабилизировалась, однако проблемы остаются. «Мы наблюдаем падение спроса на 48% по сравнению с 2016 годом. С апреля — мая мы заметили тенденцию к серьезному уменьшению количества сделок. Правда, осенью рынок слегка оживился», — рассказывает представитель одной из компаний-застройщиков.

Подробнее о том, как изменялись цены на квартиры в новостройках за два последних года, можно увидеть, ознакомившись с инфографикой.

Но есть возможность платить меньше. Например, если инвестировать средства в жилье на стадии строительства. Однако при этом важно выбрать застройщика с хорошей репутацией и положительной историей на рынке. Правда, в такой ситуации новоселье придется подождать от нескольких месяцев до нескольких лет. «Бытует мнение, что безопаснее всего инвестировать в жилье ближе к концу строительства, так как в этом случае остается намного меньше рисков, что проект может быть не закончен. Но на деле даже такой подход не дает стопроцентной гарантии, ведь трудности могут возникнуть на любом из этапов. Так что здесь ключевую роль играет надежность девелопера. Если он ввел в эксплуатацию десятки домов, если он успешно заканчивает все проекты, полностью выполняет свои обязательства перед инвесторами, то это вопрос уже не столько безопасности, сколько времени», — поясняет Глеб Шемовнев.

Как выбрать застройщика

Эксперты советуют обратить внимание на четыре важных фактора: репутация, документы, реализованные проекты и цены. Если застройщик не первый год работает на рынке и сдал без существенных задержек уже десяток объектов, это может стать одним из «важных плюсов».

"Очевидно, что ключевую роль при выборе жилья должна играть репутация девелопера. К сожалению, покупатели часто придают ей намного меньше значения, чем цене квадратного метра или месту расположения новостройки. Хотя игнорирование этого фактора может вылиться в серьезные неприятности", – рассказывает пресс-секретарь "Укрбуда".

По информации Конфедерации строителей, «нормальной» считается задержка в 3−4 месяца. Чаще всего такое опоздание возникает из-за длительного процесса подключения коммуникаций к дому. Причем, это зависит не только от самого застройщика, но и от коммунальных служб, органов местной власти.

«Очень важно: цена не должна быть меньше минимальной. Если вы каким-то чудом попали на квартиру стоимостью 9 тыс. грн за квадратный метр, значит там есть проблемы. На чем-то сильно сэкономили и лучше не рисковать», — рассказывает эксперт в сфере недвижимости.

Юрист Александр Плахотник подчеркивает: в первую очередь необходимо проверить наличие всех разрешительных документов. Если по каким-либо причинам представитель застройщика отказывается показать бумаги, лучше не рисковать и отказаться от инвестиций в такое жилье. Карту с перечнем незаконных застроек, например, в столице, у которых, скорее всего, могут возникнуть проблемы с введением жилья в эксплуатацию, можно найти на сайте департамента градостроительства и архитектуры КГГА.

«Если есть сомнения, перед покупкой целесообразно проконсультироваться с юристом. А для того, чтобы получить полное представление о застройщике, лучше посетить пару уже построенных им домов и пообщаться с их жильцами. Так вы сможете лично оценить качество строительства и получить непредвзятое мнение о том, стоит ли доверять девелоперу», — поясняет пресс-секретарь «Укрбуда».

Сходите на стройку, посмотрите, что поменяется через две недели, месяц, советует Максим Бабуряк. Если видимого результата нет, это должно вызвать сомнения. «Риск есть всегда. Нет такого этапа, на котором и дешево, и 100% достроят. Минимизировать риски можно, покупая жилье у проверенных застройщиков и тщательно проверяя документы», — советуют в Конфедерации строителей.

Realist продолжает серию публикаций о рынке первичной недвижимости столицы. О тенденциях и конкуренции на «первичке» можно прочитать здесь. Кроме того, издание готовит подробный рэнкинг самых крупных киевских застройщиков, который поможет определиться с тем, где найти комфортное и доступное жилье в столице.

Фото: pexels.com