За последние несколько лет цены на жилье в Украине обвалились на несколько десятков процентов. Из-за резкой девальвации гривны и двухзначной инфляции покупательская способность украинцев снизилась. Падение спроса привело к серьезному кризису на рынке недвижимости. Но даже с учетом уменьшения цен в столице самая скромная однокомнатная квартира обойдется примерно в $ 25 тыс.
Realist разобрался, реально ли украинцам накопить деньги на покупку собственного жилья.
Откладывать из зарплаты и хранить на депозите
Любой работающий украинец может откладывать от 10% до 30% своего заработка ежемесячно, рассказали Realist’у в одном из тренинговых центров по финансовой грамотности. Средняя зарплата в Украине на данный момент — около 7,5 тыс. грн. Предположим, что один год уйдет на создание стартового капитала. Если 12 месяцев сохранять 30% от средней зарплаты, то через год можно получить 27 тыс. грн. Средняя процентная ставка по депозитам — 10−13%. Финансисты вывели формулу, которая позволяет определить, сколько можно заработать на депозите за определенное количество лет.
Сколько можно заработать = изначальная сумма * (1 + процентная ставка) ^ количество лет
При этом предположим, что каждый год изначальная сумма увеличивается на 30% от годовой зарплаты с учетом, что ежегодно доход растет на 15%. То есть пока деньги лежат на депозите, украинец продолжает откладывать ежемесячно 30% своего дохода. За семь лет таким образом можно накопить около 400 тыс. грн. На данный момент этой суммы в лучшем случае хватит на смарт-квартиру в еще несданном в эксплуатацию доме.
При этом есть такое понятие, как стоимость денег во времени. С учетом инфляции в 10% годовых «стоимость» 400 тыс. грн через семь лет будет равна 205 тыс. грн в 2017 году. Кроме того, постоянно девальвирует гривна, а цены на недвижимость «привязаны» к доллару. Все эти факторы практически исключают возможность самостоятельно насобирать на недвижимость. «Накопить со средней зарплаты, даже со средней киевской зарплаты, на квартиру практически невозможно», — уверен риелтор Максим Бабуряк.
Аналитик «Альпари» Максим Пархоменко также убежден, что собрать на квартиру со средним доходом нереально. Шанс на приобретения жилья, поясняет эксперт, имеют украинцы, которые без последствий для личного бюджета ежемесячно могут откладывать 10 тыс. грн. В таком случае стоит прежде всего собрать сумму для первоначального вклада, а уже после этого искать варианты недвижимости. Согласно данным Государственной службы статистики, 83% работающих украинцев зарабатывают меньше 10 тыс.
Откладывая деньги на банковском депозите, стоит учесть, что если финучреждение закроют, Фонд гарантирования вкладов вернет всего лишь 200 тыс. грн. Остальное — «сгорит». Поэтому собрав крупную сумму, лучше открыть два депозита в разных банках и разделить сумму таким образом, чтобы она не превышала 200 тыс.
Ипотека или лизинг
Ипотека в Украине за последние несколько лет значительно подешевела. Еще несколько лет ставки доходили до 30% годовых, а на данный момент колеблются в пределах 20−25%. Как рассказывает кредитный эксперт Владимир Мазуренко, для банка ипотека — рискованный продукт. Поэтому сейчас такие кредиты дают далеко не все финучреждения и не каждому клиенту.
«Ставка может быть и на уровне 20%. Но банк чаще всего будет взвешивать все риски, соглашаясь с вами на такие длительные отношения. Нужно понимать, как формируется ипотечная ставка и вообще ставка по кредитам. К проценту по депозиту добавляют риск, собственную прибыль, расходы на банковскую инфраструктуру. Всегда есть клиенты, которые не возвращают деньги. И чем больше процент таких заемщиков, тем дороже будут кредиты. Потому что это риск, который закладывается в процентные ставки», — рассказывает Владимир Мазуренко.
Также стоит учитывать, что в ипотеке чаще всего предусмотрен первоначальный взнос. Он может достигать 50% от стоимости жилья. Поэтому без первоначального капитала получить деньги будет сложно.
Один из государственных банков предлагает ипотечный кредит под 20,49% годовых с максимальным сроком 20 лет. К примеру, если взять ипотеку на сумму 500 тыс. грн на 20 лет, то сумма ежемесячного платежа будет более 10 тыс. грн, а вернуть банку придется уже 1,2 млн грн.
Несколько недель назад Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) заявило о намерении уже в этом году запустить в столице пилотный проект лизинга. Пока эта программа коснется только участников АТО, следующий шаг — бюджетники без квартир. Если рынок ценных бумаг, на котором зарабатывает ГИУ, будет стабильно развиваться, то через несколько лет лизинг может заработать для всех украинцев. Идея лизинга проста.
До тех пор, пока вся стоимость жилья не выплачена, можно жить в квартире в качестве арендатора. Платить можно до 20 лет, например, по 5−6 тыс. грн (примерно такую сумму называют в ГИУ для квартиры площадью до 50 кв. м). После того, как внесен последний взнос, недвижимость переходит в собственность арендатора.
«Лизинг — это отличный вариант, вот только неизвестно, кто сможет им воспользоваться. На данный момент речь идет всего о 100 квартирах в Киеве для бойцов АТО. Потом будут военные, бюджетники. Дойдет ли очередь до простых украинцев и когда это будет, вам никто точно не ответит», — рассказывает Владимир Мазуренко.
Эксперты сходятся во мнении, что без стартового капитала и со средним достатком накопить на жилье в Украине практически невозможно. С банковской ипотекой придется переплачивать примерно в два раза, а программа лизинга до сих пор не работает. Аналитики считают, что шансы заработать на жилье есть у тех украинцев, которые без последствий для собственного бюджета могут ежемесячно откладывать около 10 тыс. грн. С такой суммой можно собрать на стартовый капитал и погашать дорогостоящий кредит.
Автор: Владимир Турчин