Для столичного рынка недвижимости характерны две особенности: продажи нового жилья уверенно опережают предложения на вторичном рынке, а цена предложения в обоих сегментах последовательно снижается в течение длительного времени. Если жилье премиум- и бизнес-класса, расположенное в центральной части Киева, вряд ли может ощутимо подешеветь, то в сегменте эконом-вариантов идет жесткая конкуренция за денежные средства остатков среднего класса и тех, кто все-таки видит перспективы своей карьеры в столице. В последние годы застройщики конкурировали, наперебой предлагая уменьшенные площади, которые могут оплатить покупатели, не прибегая к банковским займам.
Realist решил выяснить, насколько актуальными остаются эти тенденции для ситуации на рынке в начале года, включая март.
Первичный рынок растет на снижении цен
Госслужба статистики оценила в 9% рост количества жилья, введенного в эксплуатацию в Украине в 2017 году. На 10,2 млн кв. м увеличилась общая площадь новостроек по сравнению с 2016 годом. При этом, на Киев и Киевскую область приходятся 17% и 17,9% соответственно от общего объема жилья, введенного в эксплуатацию.
Росту строительства и, следовательно, потребительскому спросу на новостройки не помешали даже резкие колебания гривны, которыми отметились начало и конец 2017 года.
Вице-президент ВОО «Лига экспертов Украины» Андрей Гусельников пояснил Realist’у, что одной из главных тенденций рынка первичной недвижимости остается снижение стоимости квадратного метра в долларовом эквиваленте.
«В январе 2018 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке снизилась на 5% по сравнению с январем 2017 года. При этом, за прошедший период мы наблюдали достаточно большие курсовые скачки гривны. Так или иначе, последние три года застройщики уходят в смарт-квартиры, другие варианты дешевого жилья, экономя на всем. Они понимают, что если строить жилье, которое будет не по карману массовому покупателю, значит, не продать его никогда», — отметил Гусельников.
По его мнению, прогноз на дальнейшее понижение стоимости жилого метра в новостройках столицы будет острым и для нынешнего года.
«Для Киева актуальна тенденция по снижению стоимости квадратного метра. Его цена будет медленно, но снижаться. Хотя в проектах категории „элит“ или „бизнес“ застройщики вряд ли будут идти на уступки», — считает эксперт.
В тоже время, спрос на киевском рынке жилья можно назвать ограниченным, поскольку большая его часть отложенная, отмечают в компании «Укрбуд».
«Людям нужно новое жилье, но они по разным причинам не могут или не хотят покупать его прямо сейчас. В принципе, такая картина характерна для последних двух-трех лет. И хотя у „Укрбуда“ по итогам прошлого года продажи выросли почти на 57% по сравнению с 2016-м, это свидетельствует скорее об укреплении позиций, чем о глобальном подъеме рынка», — отметил в комментарии Realist’у пресс-секретарь компании «Укрбуд» Глеб Шемовнев.
«Традиционно продажи в весенне-летний период несколько снижаются, это характерный сезонный фактор. Наибольшим спросом пользуются 1-комнатные квартиры, небольшие площади на старте продаж», — сообщили Realist’у аналитики ЖК «Лесной квартал».
Дополнительные предложения застройщиков
Борьба за покупателя на первичном рынке во многом построена на привлекательности финансовых условий по сравнению с конкурентами. Поэтому рассрочки и скидки на оплату будущей квартиры остаются востребованным маркетинговым ходом со стороны застройщиков для привлечения потенциальных покупателей. Скидки чаще всего варьируются в зависимости от размера первого взноса инвестора и от стадии строительства самого объекта.
«Если сбор денег начинается со стадии котлована и забора стройки, то скидки могут быть очень большие, но риски — еще больше. Застройщики также удачно используют такое предложение как рассрочка оплаты жилья. Если застройщик может сделать покупателю рассрочку на два года, это удобно с точки зрения покупателя. Но это говорит и о том, что у застройщиков есть запас прочности, они готовы идти на уступки, чтобы привлечь потенциальных клиентов», — уверен Андрей Гусельников.
Например, корпорация «Укрбуд» объявила о возможности для покупателей жилья на своих объектах получить 30% скидку на первый взнос при покупке квартиры в рассрочку.
«С 20 марта по 16 апреля в 10 жилых комплексах компании „Укрбуд“ инвесторы имеют уникальную возможность получить скидку 30% на первый взнос при покупке квартир в рассрочку. Квартиры в рассрочку, да еще со скидкой — это событие для рынка новостроек столицы и самый выгодный вариант приобретения собственной квартиры», — сообщили Realist’у в корпорации «Укрбуд».
Предложение действует на таких объектах, как ЖК «Кирилловский Гай», «Злагода», «Оберег-2», «Пектораль», «Парковая долина», «Харьковский», «Академ-парк», «Freedom», «Солнечная Ривьера» и «Twin House». В зависимости от объекта, размер скидки для первого взноса начинается от 50−70 тыс. грн и может достичь 200−400 тыс. грн. В акции участвуют все квартиры в определенном ЖК или 2-х и 3-комнатные, а также видовые квартиры.
Новое направление работы
Одной из дополнительных услуг для инвесторов может стать помощь в проектировании будущего жилья со стороны компании-застройщика.
По словам Александра Немтырева, руководителя департамента маркетинга и рекламы жилищных комплексов КАN Девелопмент, компания предлагает инвесторам возможность выбора метража и интерьера будущей квартиры.
«Раньше однокомнатные квартиры предлагались площадью от 25 до 45 квадратов, „двушки“ — 55−75 кв. м. Сейчас в наших новых проектах шаг квартир — 1−2 метра. И покупатель может выбрать тот метраж, который нужен именно ему. И КАN внутри этих планировочных решений показывает, что, покупая у нас 45 кв. м, вы получаете почти 50 кв. м функционала, если используете решения по планировке, перепланировке и расстановке мебели, которые предлагает застройщик», — уточняет Немтырев.
Осторожный оптимизм
Эксперты прогнозируют: если экономическая ситуация будет развиваться такими же темпами и не случится серьезных политических или экономических потрясений, то рынок будет укрепляться, однако говорить о значительном повышении спроса этой весной все же не стоит.
«В целом этот сезон довольно спокойный. И если уж говорить о какой-то сезонности, то в плане продаж вторая половина года обычно активнее первой, хотя могут быть и исключения. В первую очередь на спрос могут повлиять скачки валютных курсов. Если гривна резко начнет обесцениваться, то люди вполне могут броситься сохранять свои сбережения, вкладываясь в недвижимость — как это уже происходило в 2013-2014 годах», — считает Глеб Шемовнев.
В свою очередь, по словам Андрея Немтырева, на первичный рынок недвижимости положительно повлияло и более активное участие банковского сектора. «Как только на рынке появятся недорогие длинные деньги, то этот рынок пойдет в рост. Сейчас цены в рост не идут, поскольку очень большое предложение, и конкуренты борются за покупателя ценовой политикой, помимо конкуренции цена-качество. При возобновлении ипотечного кредитования новостроек спрос увеличится, и довольно существенно», — уверен Немтырев.
В целом усиление конкуренции за покупателя ведет к укрупнению бизнеса на рынке первичной недвижимости. Поскольку системную работу и поддержание привлекательного уровня цен может позволить себе далеко не каждый застройщик, то в скором времени нас ожидает структуризация рынка первичной недвижимости. На нем останутся только крупные компании, которые могут позволить себе конкурировать не столько удешевлением себестоимости своего продукта, сколько оптимизацией ценового предложения и дополнительными бонусами для инвесторов. Именно эти победители и смогут собрать все «сливки» в случае восстановления ипотечного кредитования на рынке первички.
