Рынок земли

Земля на продажу: как продлили мораторий и почему рынок должен заработать

08 декабря 2017 | 08:00

Рынок земли отсутствует только в шести странах: на Кубе, в Северной Корее, Китае, Венесуэле, Конго и Украине. При этом продажа земли — одно из условий реформы, начатой еще в 2001 году. Тогда депутаты в переходных положениях прописали мораторий на куплю-продажу сельхозугодий до 2005 года. За четыре года парламент должен был разработать модель работы рынка. Но когда сроки начали подходить — запрет продлили еще на год. И так уже 12 лет. Realist разобрался, почему украинцы не могут продавать свою землю.

Без права на собственность

Да, украинцы не могут распоряжаться своей землей. Все, кто получил от государства угодья, могут обрабатывать или сдавать участки в аренду. Обменять, продать или получить кредит под залог невозможно из-за моратория на продажу земли. Планировалось, что запрет на куплю-продажу участков будет временным, пока Рада не разработает закон об обороте земли. Однако уже 12 лет, из года в год, парламент продлевает мораторий. Все это время не могут решить, сколько земли может купить один человек и разрешать ли ее покупать иностранцам.

Такая ситуация привела к тому, что украинская земля сегодня — самая дешевая в Европе. В 2016 году арендаторы платили украинцам в среднем за гектар в год 1093 грн, или $ 40. Постоянная пролонгация моратория привела к недооценке украинских черноземов на 56−76%, подсчитали в IMF group Ukraine. К примеру, в Болгарии гектар земли стоит арендатору $ 279.

Да и сам мораторий противоречит Конституции. Нарушаются сразу четыре статьи — 14-я, 21-я, 22-я и 41-я, говорит Дина Дрыжакова, директор юридической компании «ПРИМА ЛИДЕР ГРУП». Ведь по закону украинец может делать со своим имуществом то, что считает нужным.

Но некоторые научились обходить запрет. Самая ходовая схема — сдача в аренду на 49 лет, рассказывает юрист. Сдают, как правило, иностранцам, ведь они платят за аренду больше.

«В договоре на аренду можно прописать и пункт, согласно которому, в случае снятия моратория, арендатор имеет первоочередное право на выкуп. И как только мораторий отменят, они получат паи», — добавляет Дрыжакова.

Крупные аграрные холдинги на случай отмены запрета на продажу скупают землю за бесценок, поясняет Анатолий Амелин, директор программы «Экономика» Украинского института будущего: «С селянами заключают договоры на 50 лет и платят $ 800 за весь период. Когда будет снят мораторий — цена земли вырастет до $ 2−2,5 тыс./га. Поэтому землю „скупают“ за бесценок, пока это позволяется».

Украинцев пугает, что землю раскупят иностранцы. Но сейчас крупнейшие агрохолдинги — иностранные компании, говорит экономист. Они арендуют от 2,1 до 6% сельхозземель. По этому показателю Украина — на третьем месте после Индонезии и России.

Когда запрет на продажу угодий снимут, земля станет ценным активом, замечает аналитик компании Easy Bussines Дмитрий Ливч. Паи часто отягощают собственников, поскольку угодья приходится сдавать по ценам, которые диктуют аграрии. Когда рынок откроется, цена на землю будет расти на 25−30% ежегодно. За десять лет мы сможем удвоить ВВП при свободном рынке, считает он.

К тому же арендаторы истощают чернозем, не заботясь о его плодородности, добавляет Ливч. Так, за 15 лет содержание гумуса в грунте сократилось с 3,36% до 3,14%, а начиная с 2,5% земля уже не считается черноземом.

Зачем Украине свободный рынок земли

Мораторий нужно продлить еще на четыре года, считает президент Ассоциации фермеров и землевладельцев Украины Иван Томич. Запрет должен существовать до тех пор, пока в стране не будут приняты законы по защите плодородности почвы и требований к ее обработке, считает аграрий. Этим оправдывают мораторий и парламентарии в пояснении к законопроекту о продлении запрета. По мнению депутатов, в условиях АТО землю раскупят за бесценок, а до появления свободного рынка нужно создать условия для развития села и сельскохозяйственного фермерства.

Сейчас снятие моратория помешает нечестным аграриям. Но будет выгодным малому и среднему бизнесу, говорит директор Украинского клуба аграрного бизнеса Тарас Высоцкий. Сегодня аграрии берут кредит под залог будущего урожая на невыгодных условиях.

«Наша ассоциация против запрета на продажу земли. Мораторий — это дорога назад, она не дает четких правил игры. Да, с рынком подорожает и земля, и аренда. Но открываются другие возможности — можно получить кредит под залог и сделать орошение. И на той же земле можно будет с одного гектара вырастить и заработать больше. Землю можно будет внести в уставный капитал предприятия», — говорит Высоцкий.

Но Верховная Рада станет продлевать мораторий, пока не будет давления общества, считает он.

Когда мораторий снимут, паевики смогут сдавать землю в аренду по рыночной цене. Угодья можно будет продать или взять кредит под залог пая, чтобы купить технику и нанять людей для ее обработки. А бизнес, который купит землю, будет заинтересован, чтобы угодья, в которые вложены инвестиции, сохраняли плодородность и продуктивность, добавляет Ливч.

«Если запрет отменят, можно ожидать не только рост цен на землю, но и рост продуктивности самого агросектора. Если говорить о государстве — имидж Украины страдает из-за того, что не соблюдаются права человека. В индексе экономической свободы и конкурентоспособности Украина — в конце списков», — говорит Дмитрий Ливч.

Какая модель рынка земли нужна Украине

Цена моратория — это $ 50 млрд недополученных инвестиций, отмечает Анатолий Амелин.

То, что в Украине нет рынка земли — неправда. Он существует, но в «тени». Земля покупается и продается по различным схемам. Одна из них — передача пая по договору эмфитевзиса на 100−200 лет. К соглашению прилагаются завещание и доверенность на управление участком. Используют и схемы через суд: паевик якобы задолжал крупную сумму и в счет этого взимает участок. Еще один вариант — договор обмена: большой пай за деньги меняют на неравноценный.

В апреле этого года Кабмин утвердил план приоритетных реформ до 2020 года. Среди них есть и земельная реформа. Однако продолжаются споры, какая модель рынка нужна Украине.

Так, в 2015-м правительство подало в парламент законопроект об обороте земель. Землю хотят разрешить покупать только украинцам с аграрным образованием или опытом работы в сельском хозяйстве. Также покупать угодья сможет государство, сельские и местные советы. Иностранцев, которые получат землю в наследство, обяжут продать участок в течение года.

Рынок земли предлагают ввести в два этапа. Сначала на продажу выставят государственные и коммунальные угодья, через два года после запуска рынка — частные паи. К тому же правительство устанавливает ограничение — один человек может купить не больше 200 га.

Такая модель не даст нужного эффекта, считает Дмитрий Ливч. Все ограничения только будут тормозить рынок.

В мире существует четыре модели рынка земли: либеральный, с ограничениями, закрытый для иностранцев и полностью закрытый. Наиболее подходящий для Украины — максимально открытый, считает Дмитрий Ливч.

Чем свободнее будет рынок, тем больше собственники земли получат выгод.

«Отмена моратория должна стать первым шагом, чтобы рынок заработал. Вообще нужно отменить п. 15 Переходных положений, чтобы рынок зафункционировал. Дополнительных законов для запуска рынка земли не нужно. Максимально либеральная модель даст максимальный результат в плане экономического развития», — подытоживает он.

При этом АТО никак не мешает рынку земли, считает экономист: «АТО и мораторий никак не связаны. С 2003 года украинцы не имеют права распоряжаться своей собственностью».

Но даже если рынок заработает и будет максимально свободным, не следует надеяться, что земельная реформа станет локомотивом украинской экономики в ближайшие десятилетия, говорится в аналитическом докладе Украинского института будущего.

Без реформ в сфере борьбы с коррупцией, без политической активности граждан и влияния украинцев на решения власти успешного рынка земли не будет, каким бы либеральным не был режим землепользования.

Экономический эффект от земельной реформы не превысит нескольких процентов валового внутреннего продукта. Рост цен на землю не будет столь существенным, как в Центральной Европе, прогнозируют в Украинском институте будущего.

«Аграрная реформа и отмена моратория на куплю-продажу земли в Украине как ее первый шаг на ближайшие годы останется элементом не столько экономической, сколько политической повестки дня, так как главным ее итогом может стать не резкое укрепление украинской экономики, а запуск цивилизованного механизма поступательного демонтажа постсоветской политической реальности», — отмечается в выводах доклада.