Что дешевле: смарт-квартиры или "бабушкина хрущевка"

Realist разобрался, что нужно знать, покупая дешевое жилье, и какие еще есть варианты недвижимости «по карману».

В Украине за прошлый год построили больше 4 млн кв. м жилья. Первенство традиционно занимает Киев. Рынок недвижимости очень быстро адаптируется к экономической ситуации: девальвирует гривна — дешевеют квартиры, падает экономика — снижается спрос. Чаще всего, как говорят риелторы, украинцы покупают там, где дешевле. И застройщики «раскусили» такие тенденции. Если еще несколько лет назад строили просторные квартиры, сейчас все чаще предлагают небольшую, но дешевую недвижимость. Бум на так называемые смарт-квартиры (с маленькой площадью) уже позади, но и сейчас такое жилье пользуется значительным спросом.

Спрос есть: стоит ли покупать «смарт» жилье

Первые смарт-квартиры в Украине появились в 2013—2014 годах после резкой девальвации гривны. Цены на недвижимость и на вторичном, и на первичном рынках привязаны к доллару и на фоне кризиса возможности покупателей «оскудели». А маленькие квартиры стали адекватным вариантом. «Да, маленькое, но свое. Некоторые вообще у бабушек комнаты снимают», — поясняет риелтор Максим Бабуряк.

Смарт-квартирой считается жилье в многоквартирном доме общей площадью меньше 30 кв. м (по строительным нормам квартирой не может считаться недвижимость площадью меньше 30 квадратов). Пик популярности таких квартир был в прошлом году, но и сейчас застройщики продолжают строить «разумное» жилье, и украинцы готовы его покупать. Чаще всего в смарт-квартирах совмещены кухня и комната, а в санузле нет места даже для ванны. Типичная планировка смарт-квартиры площадью 19 кв. м: 12,5 кв. м на кухню и комнату, 3,1 кв. м — совмещенный санузел, 3,21 кв. м — прихожая.

Считается, что смарт-жилье дешевое. Однако это вопрос спорный, уверен Максим Бабуряк. Так, в среднем уже построенная маленькая квартира стоит примерно $ 1200 за каждый квадратный метр. За 20 квадратов можно заплатить $ 24 тыс. За такую же цену на рынке можно найти однокомнатную квартиру в «хрущевке» площадью 32−33 кв. м. Если это смарт-квартира в строящемся доме, то цены могут быть на 20−30% ниже, но вместе с квартирой будущий владелец получит и риски: возможные проблемы с документами, подводом коммуникаций и т. д.

По словам Максима Бабуряка, в столице есть новостройки, которые зарегистрированы как нежилая недвижимость. Получить субсидию в такой квартире невозможно. Кроме того, и тарифы на коммунальные услуги здесь будут выше. Правда, эксперт считает, что если денег на полноценную квартиру нет, и в ближайшее время покупатель не собирается заводить семью, такой вариант может быть удачной инвестицией. Правда, как отмечает юрист Татьяна Андрианова, прописаться в нежилом доме невозможно. «Безусловно, существует процедура перевода из жилого в нежилой фонд, но на это уйдет немалый бюджет и несколько месяцев в лучшем случае», — рассказывает эксперт.

Спрос на смарт-квартиры в Киеве и сейчас достаточно высокий, рассказывает Realist`у руководитель киевского отделения Ассоциации экспертов недвижимости Артур Пилипчук. Такие дома проектируются, строятся и сдаются. Поэтому через пару лет смарт-квартир на рынке будет значительно больше.

«Представьте себе многоквартирный дом. Сколько в нем человек? А теперь представьте себе такой же дом, но в нем однокомнатные маленькие квартиры, плотность выше. В три раза будет больше нагрузка на сети, лифты, парковки. Есть и санитарные нормы, нормы по площади на человека. Вопрос смарт-квартир спорный. Но сегодня они пользуются спросом», — рассказывает Артур Пилипчук.

Раньше украинец, когда поднимался вопрос покупки квартиры, в первую очередь думал о том, что он хочет, а потом уже — сколько это стоит. После кризиса ситуация изменилась. Сейчас прежде всего думают, сколько есть денег, а потом уже, что можно себе позволить на эту сумму. Если через пару лет экономика поднимется, спрос на недорогие смарт-квартиры может упасть.

К слову, новостройки чаще всего покупают через инвестиционные фонды. Чтобы не купить «кота в мешке», договор и документы от застройщика лучше показать юристу. «Подписывая документы о покупке квартиры на первичке, важно убедиться, что дом сдан в эксплуатацию, подключен ко всем необходимым коммуникациям, передан на эксплуатацию в соответствующую организацию и нет препятствий в использовании жилья», — советует Татьяна Андрианова.

«Бабушкина хрущевка»: дешево, но пора сносить

В Советском Союзе «хрущевки» строили как временное социальное жилье, раздавали такие квартиры бесплатно. Изначально предполагали, что буквально через 25 лет дома снесут, а на их месте возведут более комфортную недвижимость. Срок эксплуатации продлили до 60 лет, но и эта цифра уже подходит к концу. Первые «хрущевки» построили в 1957-м — их пора сносить уже в этом году. Если за это время ни разу не проводили капитальный ремонт, то срок эксплуатации должен быть еще меньше.

Самые дешевые «хрущевки» серии 1−335 (их строили до 1968 года). Квартиры в таких домах с маленькими кухнями, совмещенными санузлами и проходными комнатами. «Такая квартира с бабушкиным ремонтом в отдаленной части города и с одной комнатой может обойтись в $ 23−24 тыс. Но нужно понимать, что комфорт очень относительный. Конечно, если есть возможность собрать средства, купить хотя бы квартиру без проходных комнат, стоит это сделать», — рассказывает Максим Бабуряк.

Спрос на «хрущевки» тоже достаточно высокий. Как и смарт-квартиры, главный фактор популярности таких квартир — дешевизна. Причем, чаще всего украинцы предпочитают однокомнатные квартиры, так можно меньше платить за коммуналку. «Однушку» легче сдать или продать.

Мнение экспертов о том, стоит ли инвестировать свои сбережения в «бюджетное» жилье, расходятся. Риелторы советуют взвесить несколько факторов: состояние дома, расположение, стоимость. Однако однозначно можно сказать, что срок эксплуатации «хрущевок» заканчивается и тем, кто планирует жить в этой квартире до конца жизни, стоит внимательно изучить другие варианты на рынке.